Ипотека и дети — это ситуация, в которой люди тянут до последнего и боятся даже спросить. Страх понятен: залоговую квартиру продают, даже когда она единственная, и ни прописка детей, ни вложенный материнский капитал этому не мешают. Но у семьи есть два законных механизма: договориться с банком отдельно от остальных кредиторов или получить часть выручки обратно, если жильё всё-таки ушло с торгов.
- Дети и прописка сами по себе ипотечную квартиру от продажи не спасают
- С банком можно договориться отдельно, согласие остальных кредиторов не нужно
- Платить по такому соглашению вправе супруг, родители или другой человек
- Ипотечный долг по соглашению не списывают, его продолжают гасить
- Если квартиру продали, часть выручки возвращают семье на новое жильё
Юрист посмотрит вашу ситуацию и скажет, есть ли шанс оставить квартиру.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Чем отличается банкротство семьи с ипотекой
В обычном деле единственное жильё в конкурсную массу не входит, и семья остаётся на месте. С ипотекой всё наоборот: залог снимает защиту, квартиру оценивают и выставляют на торги. Дети в этой конструкции не аргумент, потому что банк давал деньги под конкретный объект.
Отсюда и главный вопрос семьи. Он звучит не как «спишут ли долги», а как «где мы будем жить». Отвечать на него нужно до подачи заявления: после того как торги состоялись, вернуть квартиру не выйдет ни ссылкой на несовершеннолетних, ни как-то ещё.
Отдельно про доли детей. Если квартиру оформили в общую собственность с детьми, из залога она не выходит: ипотека лежит на всём объекте, и продают его целиком. Как при этом учтут детские доли, решает суд в конкретном деле, поэтому такие ситуации разбирают с юристом заранее, а не после торгов.
Как договориться с банком отдельно
Закон разрешает должнику заключить с ипотечным банком отдельное мировое соглашение по единственному пригодному для проживания жилью. Особенность в том, что остальные кредиторы в этом не участвуют: их согласие не требуется, а возражения финансового управляющего не мешают суду утвердить документ.
Соглашение по ипотеке заключают не раньше, чем истекут два месяца, отведённые кредиторам на предъявление требований. До этого момента суд его не рассмотрит.
В соглашении прямо пишут, как и в какой срок устраняется накопленная задолженность по ипотеке. Без такого условия документ не утвердят.
Когда денег на расчёты с кредиторами первой и второй очереди не хватает, соглашение утвердят, только если на специальный счёт внесут до десяти процентов стоимости жилья по отчёту оценщика.
Участником соглашения вправе стать третье лицо: супруг, родители, взрослые дети, работодатель. Есть и второй путь, когда третье лицо с вашего согласия гасит ипотечный долг целиком.
После утверждения квартиру на торги не выставляют, а дело идёт дальше по остальным долгам. Если перестать исполнять соглашение, требования банка восстанавливаются.
Отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором предусмотрено статьёй 213.10-1 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Освобождение от обязательств на такие требования не распространяется: ипотечный долг остаётся, и его платят дальше по согласованному графику.
Юрист разберёт вашу ситуацию с залогом и подскажет, что успеть сделать.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Кто платит по соглашению, когда в семье один доход
Это узкое место всех семейных дел. Соглашение — это обязательство вносить деньги, а не прощение долга, и суд смотрит, откуда они возьмутся. Декрет, маленький ребёнок и один работающий взрослый картину не улучшают, зато её меняет понятный источник денег на платежи.
Если он созаёмщик, платить обязан и без всякого соглашения. Разумно сразу зафиксировать его взносы в условиях, чтобы у суда не было вопросов к источнику денег.
Круг третьих лиц закон не ограничивает. На практике жильё чаще всего сохраняют силами старшего поколения, и участие родственника прописывают прямо в соглашении.
Платить можно из поступлений, которые в конкурсную массу не входят. Вариант проходит, когда заработок стабильный и его хватает на график и на жизнь семьи.
Что вернут семье, если квартиру всё-таки продали
Раньше после торгов человек не получал ничего: выручку делили между банком и остальными кредиторами. Теперь по единственному ипотечному жилью закон возвращает должнику часть денег, чтобы семье было на что переехать.
Для единственного ипотечного жилья ввели правило: до десяти процентов выручки от торгов исключают из конкурсной массы и передают должнику. Больше вложенного не отдадут: считают первоначальный взнос и внесённые платежи. Суд вправе уменьшить эту долю.
Порядок распределения выглядит так. Восемьдесят процентов выручки уходит залоговому банку, десять процентов резервируют на требования первой и второй очереди, ещё до десяти процентов исключают из массы в пользу должника. Остаток направляют на непогашенную часть ипотечного требования, а то, что останется после этого, снова передают должнику.
Долю, которую возвращают семье, суд вправе урезать. Так бывает, когда жильё явно превышает разумную потребность семьи или в поведении должника видны признаки недобросовестности. Поэтому сделки с квартирой накануне процедуры лишают не только списания долгов, но и денег на переезд.
Юрист посчитает оба сценария по вашим цифрам и назовёт риски каждого.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что у семьи с детьми забрать нельзя
| Что это | Идёт ли в конкурсную массу |
|---|---|
| Пособия и выплаты на детей | нет, взыскание на них не обращают |
| Материнский капитал на счёте | нет, но вложенный в квартиру капитал её от продажи не спасает |
| Прожиточный минимум на должника и детей | нет, эти деньги оставляют ежемесячно |
| Алименты, которые вы получаете на ребёнка | нет, это деньги ребёнка |
| Алименты, которые платите вы | долг по ним сохраняется и после процедуры |
| Детская одежда, обувь, обычная мебель | нет, вещи индивидуального пользования не продают |
Доходы, на которые взыскание не обращают, перечислены в статье 101 закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ: там и пособия гражданам, имеющим детей, и алименты, и средства материнского капитала. Деньги в размере прожиточного минимума на должника и его несовершеннолетних детей исключают из конкурсной массы без отдельного определения суда. На это указал Пленум Верховного Суда в постановлении от 25.12.2018 № 48.
Где жить после торгов
Вопрос, который волнует сильнее всего. Пока квартиру не продали, семья продолжает в ней жить: сама процедура никого не выселяет. Обязанность освободить помещение появляется после того, как право перейдёт к покупателю, и сроки в этот момент обсуждают уже с ним.
Несовершеннолетние дети от продажи не защищают, но именно они чаще всего становятся доводом, когда у суда просят отсрочку исполнения. Это не гарантия, а инструмент, и просить отсрочку нужно с расчётом: куда семья переезжает и на какие деньги. Здесь и пригодится доля выручки, которую возвращают должнику.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Посмотрим, что даст списание в вашем случае.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и другие обязательные платежи уже включены. Сумму делят на год в рассрочку без процентов, а консультация до начала работы бесплатная.
Часто задаваемые вопросы
Заберут ли квартиру в ипотеке, если в ней прописаны дети
Что будет с материнским капиталом, вложенным в ипотечную квартиру
Можно ли договориться с банком, если один родитель в декрете
Сколько денег вернут после продажи ипотечной квартиры
Спишут ли алименты при банкротстве с ипотекой
Когда придётся освобождать квартиру после торгов
Поможем разобраться с ипотекой и долгами семьи. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
