С 1 сентября 2025 вступил в силу Закон № 127‑ФЗ, запустивший в отдельных субъектах России и в ФТ «Сириус» эксперимент по оказанию услуг гостевых домов в индивидуальных жилых домах. В марте 2026 ФНС разъяснила порядок применения земельного налога для участков, на которых размещены такие объекты: при предпринимательском использовании ставка может достигать 1,5%, при непредпринимательском — не более 0,3% от кадастровой стоимости.
Гостевой дом — индивидуальный жилой дом или его часть, комнаты которого используются для предоставления услуг размещения. Дом должен принадлежать физическому лицу, а сведения о праве собственности содержаться в ЕГРН. В таких объектах оказываются платные услуги временного проживания и иные сервисы по положению о классификации гостевых домов.
Гостевой дом должен располагаться на земельном участке из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или садоводство.
| Ключевой параметр | Что установлено |
|---|---|
| Когда действует | Эксперимент — с 1 сентября 2025; разъяснения ФНС — с 12 марта 2026 |
| Кого касается | Собственники ИЖД, используемых как гостевые дома в регионах эксперимента и ФТ «Сириус»; земельные участки с ВРИ ИЖС/ЛПХ/садоводство |
| Налоговая база | Кадастровая стоимость участка (по данным кадастрового учёта и ЕГРН) |
| Ставка при предпринимательском использовании | До 1,5% (если иное не установлено муниципальными НПА, ФТ «Сириус» или законами городов федерального значения) |
| Ставка при непредпринимательском использовании | Не более 0,3% от кадастровой стоимости |
| Кто устанавливает конкретную ставку | Муниципальные образования, ФТ «Сириус», законы городов федерального значения — в пределах предельных ставок НК РФ |
Когда участок считается используемым в предпринимательской деятельности
Предпринимательской признаётся самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Сумма земельного налога исчисляется на основе сведений органов кадастрового учёта и регистрации прав, а также иных данных, представляемых в налоговые органы. В числе таких сведений могут быть:
- материалы органов государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля,
- данные налоговой и (или) бухгалтерской (финансовой) отчётности о систематически получаемой прибыли и её налогообложении,
- сведения из реестров и открытых источников (ЕГРИП, реестр классифицированных средств размещения и др.),
- информация, полученная в порядке межведомственного взаимодействия, материалы проверок и иные документы.
Ставки и условия применения
| Использование участка | Предельная ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Предпринимательская деятельность (оказание платных услуг размещения и связанных услуг) | до 1,5% | Применяется, если участок с ВРИ ИЖС/ЛПХ/садоводство фактически задействован для извлечения прибыли; конкретную ставку утверждает местный НПА |
| Непредпринимательское использование (нет систематической прибыли) | до 0,3% | Применяется, когда участок не используется в предпринимательской деятельности |
В связи с изложенным ФНС России указала: для земельных участков, занятых гостевыми домами и приобретённых (предоставленных) для ИЖС, ведения ЛПХ или садоводства, при их использовании в предпринимательской деятельности сумма земельного налога исчисляется по ставке, не превышающей 1,5%, если иное не установлено на местах. При отсутствии предпринимательского использования действует предельная ставка 0,3%.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| С какого момента применяются разъяснения по ставкам? | Эксперимент действует с 1 сентября 2025; позиция ФНС опубликована в марте 2026 и применяется при исчислении налога за соответствующие периоды. |
| Кто устанавливает конкретную ставку в пределах 0,3% и 1,5%? | Муниципальные образования, ФТ «Сириус», а также законы городов федерального значения в рамках предельных ставок НК РФ. |
| Как понять, что использование предпринимательское? | Есть признаки систематического получения прибыли от услуг размещения и сопутствующих услуг; подтверждается отчётностью, сведениями из реестров, материалами контроля и др. |
| Если участок не используется для извлечения прибыли? | Применяется ставка до 0,3%, установленная местными НПА. |
| Какая налоговая база применяется? | Кадастровая стоимость земельного участка по данным кадастрового учёта и ЕГРН. |
| Нужно ли регистрироваться как ИП для применения ставки до 1,5%? | Критично фактическое предпринимательское использование участка, а не только статус ИП; вопрос оценивается по совокупности доказательств. |
| Когда уплачивается налог физическими лицами? | По налоговому уведомлению, как правило, до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (если не изменено на местном уровне). |
Нормативная база
- Налоговый кодекс РФ: глава 31, статья 394 (предельные ставки земельного налога)
- Гражданский кодекс РФ: статья 2, пункт 1 (понятие предпринимательской деятельности)
- Федеральный закон № 127‑ФЗ (эксперимент по гостевым домам в ИЖД)
- Положение о классификации гостевых домов
- Информация ФНС России от 12 марта 2026
- Письмо ФНС России от 3 марта 2026 № БС‑36‑21/1643@
