Арендатор перестал платить, съехал или сидит в помещении и кормит обещаниями. Взыскать можно не только саму плату: закон и договор дают ещё неустойку, проценты, коммунальные платежи и деньги за время, пока имущество не возвращено. Разбираем, что именно требовать, как оформить претензию и что делать, когда у арендатора уже нечего забирать.
- Требовать можно плату, неустойку по договору, проценты, коммуналку и ущерб имуществу
- После окончания договора арендатор платит за всё время, пока не вернул объект
- Долг до 500 000 рублей по письменному договору взыскивают судебным приказом
- В арбитражном суде претензия обязательна, ждать ответа нужно тридцать дней
- Общий срок исковой давности три года со дня, когда платёж должен был поступить
Юрист посмотрит вашу ситуацию и скажет, какие шаги дадут результат.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что взыскать с арендатора кроме платы
Сумма за все неоплаченные периоды по ставке из договора. Если размер платы менялся, приложите соглашения и счета за каждый период отдельно.
Пени за просрочку платежа в размере, записанном в договоре. Соглашение о неустойке действует только в письменной форме, устная договорённость не работает.
Если неустойки в договоре нет, за пользование чужими деньгами начисляют проценты по ключевой ставке ЦБ. Одновременно требовать и пени, и эти проценты нельзя.
Пока арендатор не вернул объект, он платит за всё время просрочки возврата. Это правило работает, даже если договор уже расторгнут.
Если по договору их несёт арендатор, долг перед ресурсоснабжающими организациями вы вправе переложить на него. Понадобятся счета и показания приборов учёта.
Повреждённая отделка, испорченная техника, пропавшая мебель. Основа требования — это акт приёма-передачи при возврате и фотографии состояния объекта.
Обязанность вносить плату за пользование имуществом установлена статьёй 614 ГК, а порядок и сроки платежей определяет договор. Статья 622 ГК даёт арендодателю право требовать плату за всё время просрочки возврата имущества, а если она не покрывает потери, то и убытки сверх неё. Статья 619 ГК позволяет досрочно расторгнуть договор через суд, когда арендатор не вносит плату больше двух раз подряд, но до обращения в суд арендодатель обязан письменно потребовать исполнить обязательство в разумный срок.
Разберём его с юристом по долгам и подскажем, что делать дальше.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что сделать до суда
Первая задача не выиграть спор, а остановить рост убытков. Пока арендатор пользуется объектом и не платит, каждый месяц к требованию добавляется новая сумма и новые проблемы с доказыванием. Поэтому параллельно с претензией решают судьбу самого договора: продолжать его или прекращать.
Направьте требование погасить долг в разумный срок. Это одновременно и претензия, и обязательное предупреждение перед расторжением по статье 619 ГК.
Если депозит вносился, его засчитывают в счёт долга по правилам статьи 381.1 ГК и условиям договора. О зачёте арендатора уведомляют письменно.
Если договор допускает односторонний отказ, направьте уведомление. Если нет, расторгайте через суд, заявив требование вместе с взысканием долга.
Принимайте помещение или технику только по акту с описанием состояния и показаний счётчиков. Без акта спор о дате возврата и об ущербе почти безнадёжен.
Не меняйте замки и не вывозите вещи арендатора своей волей. Удержание чужого имущества допускается по статье 359 ГК только тогда, когда вещь оказалась у вас на законном основании, а не когда вы вошли в помещение и заперли её там. Самовольные действия легко превращают взыскателя в ответчика по иску об убытках, а иногда и в фигуранта дела о самоуправстве.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Покажем, что даёт списание и когда без него можно обойтись.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Как взыскать долг по аренде через суд
| Признак | Судебный приказ | Исковое заявление |
|---|---|---|
| Когда подходит | Долг до 500 000 рублей по письменному договору, спора о сумме нет | Сумма больше, есть возражения или требуется расторжение договора |
| Сроки | Приказ выносят без вызова сторон, у должника десять дней на возражения | Дело рассматривают по существу, обычно несколько месяцев |
| Госпошлина | Половина от пошлины по иску | По шкале статьи 333.19 НК от цены иска |
| Риск | Одно возражение должника отменяет приказ, и всё начинается заново | Дольше и дороже, зато решение отменить сложнее |
Договор, акт приёма-передачи объекта, счета, платёжные поручения, переписка. Сделайте акт сверки: подписанная должником сверка сильно упрощает дело.
Отдельно основной долг, отдельно неустойка с расчётом по дням, отдельно коммунальные платежи и ущерб. Суду нужна арифметика, а не общая цифра.
В арбитражном суде это обязательный шаг: иск примут только через тридцать календарных дней после её отправки. Сохраните опись вложения и почтовую квитанцию.
Бесспорный долг до 500 000 рублей просите взыскать судебным приказом. Если ждёте возражений или требуете ещё и расторжения договора, сразу подавайте иск.
Пошлину считают от цены иска: при сумме до 100 000 рублей это 4 000 рублей, дальше по шкале. Расходы на пошлину и представителя потом взыскивают с проигравшей стороны.
После вступления решения в силу лист предъявляют в банк должника или в отдел приставов. Пристав даёт пять дней на добровольное исполнение, затем начинает розыск счетов и имущества.
Юрист оценит вашу ситуацию и объяснит, какой путь реально работает.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Если у арендатора нет денег
Выигранный суд не означает полученных денег. Часто оказывается, что счета арендатора пусты, техника в лизинге, а помещение он снимал в трёх местах сразу. Пристав ищет имущество несколько месяцев, а потом оканчивает производство из-за невозможности взыскания и возвращает вам исполнительный лист. Лист можно предъявить снова, но не раньше чем через шесть месяцев после окончания производства из-за отсутствия имущества. Срок предъявления составляет три года и прерывается каждым новым предъявлением.
Другой сценарий: должник сам подаёт на банкротство. Тогда исполнительные производства по имущественным взысканиям прекращаются, а ваше требование переходит в дело о банкротстве. Его нужно заявить арбитражному суду и включить в реестр, отсчитывая срок от публикации сведений о процедуре. Опоздавших кредиторов рассчитывают после тех, кто успел, а денег до них обычно уже не доходит.
Дальше всё решают очерёдность и размер конкурсной массы. Долг по аренде идёт в общей третьей очереди, а неустойки и штрафы учитываются отдельно и погашаются после основной суммы. Если после расчётов остаток не погашен, при завершении процедуры его списывают, и предъявить требование заново уже нельзя. Исключения узкие: списание не применяется к алиментам, возмещению вреда жизни и здоровью, субсидиарной ответственности и текущим платежам, а также к долгам, возникшим из недобросовестных действий должника.
Эта же логика работает и в обратную сторону. Если арендодатель сам взял кредит на покупку помещения и рассчитывал закрывать его арендными платежами, неплатёж арендатора бьёт по личному бюджету. Когда собственные обязательства перестали помещаться в доход, вопрос решается процедурой банкротства гражданина. Долги в ней списывают при добросовестном поведении должника, а попытки спрятать имущество перед процедурой ведут к отказу в освобождении.
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц, и это цена под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и остальные обязательные платежи уже включены. Сумма делится на год в рассрочку без процентов, доплачивать по ходу процедуры не придётся.
Часто задаваемые вопросы
Как взыскать задолженность по договору аренды
Какой срок исковой давности по арендной плате
Можно ли взыскать аренду после расторжения договора
Нужна ли претензия перед иском о взыскании аренды
Можно ли удержать вещи арендатора в счёт долга
Что делать, если арендатор объявил себя банкротом
Поможем решить вопрос с долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
