Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяет нотариус, а право собственности на квартиру переходит к плательщику ренты сразу после регистрации, ещё при жизни получателя. Квартира при этом остаётся в залоге у получателя ренты: продать или заложить её без его согласия плательщик не сможет, а запись об обременении видна в выписке из ЕГРН.
Это не аренда, хотя образцы договоров ренты лежат в том же разделе сайта. При аренде вещь пользуют и возвращают, а здесь недвижимость передаётся в собственность навсегда в обмен на пожизненные выплаты или уход. Утверждённой формы у такого договора нет: нотариус удостоверяет тот текст, который принесли стороны. Отсюда и цена ошибки: размер содержания, перечень услуг и порядок расчётов придумывают сами стороны, и именно эти пункты потом разбирает суд.
Что такое договор ренты простыми словами
Одна сторона отдаёт имущество в собственность, другая обязуется бессрочно или пожизненно платить за него деньгами либо содержать бывшего собственника. Имущество может передаваться и за плату, и бесплатно: в первом случае дополнительно применяются правила о купле-продаже, во втором правила о дарении, и от этого зависят минимальный размер ренты, выкупная цена и налоги.
Структура текста стандартная: стороны, описание квартиры или дома, за плату или бесплатно передаётся имущество, размер и периодичность выплат, перечень содержания в натуре, порядок индексации, право получателя проживать в квартире, ответственность за просрочку, основания расторжения, подписи.
Скачивать нужно тот вариант, который соответствует вашей ситуации. Образцы на сайте составили практикующие юристы: в них разведены пожизненная рента и содержание с иждивением, прописаны обязанность обеспечивать питание, одежду, уход и оплату ритуальных услуг, а также условие о том, что получатель сохраняет право пожизненного проживания. Файл открывается в Word или PDF, скачивается бесплатно и без регистрации, при необходимости просто распечатывается и несётся нотариусу.
Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров ренты среди них шесть штук: пожизненная рента между гражданами, постоянная рента между организациями, рента в пользу третьего лица, содержание с иждивением в двух вариантах и предварительный договор с банковской гарантией. Лежат они в общем разделе договоров вместе с арендой, поэтому проще смотреть подборку целиком.
Все образцы договоров в разделе аренды и ренты
Чем отличается пожизненная рента от пожизненного содержания с иждивением
Видов ренты три, и путают обычно два последних. Содержание с иждивением это разновидность пожизненной ренты с двумя особенностями: передать по нему можно только недвижимость, а платят не деньгами, а заботой.
| Постоянная рента | Пожизненная рента | Содержание с иждивением | |
|---|---|---|---|
| Кто получает | Гражданин или некоммерческая организация | Только гражданин, можно несколько сразу и в пользу третьего лица | Только гражданин |
| Как долго платят | Бессрочно, право переходит по наследству и может быть уступлено | До смерти получателя | До смерти получателя |
| Что можно передать | Любое имущество, включая деньги и ценные бумаги | Любое имущество | Только недвижимость: квартира, дом, участок |
| Чем платят | Деньгами, а если так написано в договоре, вещами, работами или услугами равной стоимости | Только деньгами | Содержанием в натуре: жильё, питание, одежда, уход, оплата ритуальных услуг. Можно заменить деньгами, если это прямо написано |
| Нижняя граница | Минимума закон не устанавливает, но размер по умолчанию растёт вслед за прожиточным минимумом, если в договоре не написано иначе | Если имущество передано бесплатно, не меньше прожиточного минимума на душу населения в вашем регионе, с индексацией. При передаче за плату стороны определяют сумму сами | Если недвижимость передана бесплатно, не меньше двух прожиточных минимумов в месяц по общей стоимости содержания. При передаче за плату сумму определяют стороны |
| Выкуп | Возможен по требованию любой из сторон при соблюдении условий договора | Получатель вправе требовать выкупа при существенном нарушении | Получатель вправе требовать возврата недвижимости или выплаты выкупной цены |
Практический вывод такой. Если пожилому человеку нужны деньги, выбирают пожизненную ренту: сумма фиксирована, платёж либо пришёл, либо нет. Если нужны уход и помощь, выбирают содержание с иждивением, но тогда придётся перечислить, что именно входит в содержание, с какой периодичностью и на какую сумму. Формулировка «плательщик обязуется осуществлять уход» без расшифровки не даёт ничего: доказать её нарушение почти невозможно.
Как оформить пожизненную ренту на квартиру: порядок
- Соберите документы на квартиру: выписка из ЕГРН, документ основания права, справка о зарегистрированных лицах, при необходимости согласие супруга.
- Возьмите справки, подтверждающие, что получатель ренты понимает значение своих действий: из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это защита сделки от будущих исков наследников, а не формальность.
- Договоритесь о существе: за плату или бесплатно передаётся квартира, сколько платят в месяц, что входит в содержание, кто оплачивает коммунальные услуги, сохраняется ли за получателем право проживания.
- Подготовьте текст заранее. Скачайте подходящий образец в Word или PDF, впишите свои условия и покажите нотариусу до дня подписания.
- Подпишите договор у нотариуса. Без нотариального удостоверения договор ренты ничтожен, никакая простая письменная форма его не заменит.
- Дождитесь регистрации перехода права. Документы в Росреестр нотариус направляет сам в электронном виде, отдельно платить за это не нужно.
- Получите выписку из ЕГРН. В ней собственником указан плательщик ренты, а рядом стоит запись об обременении в пользу получателя.
Дальше начинается самое важное: платить и собирать доказательства. Наличные расписки теряются и оспариваются, поэтому переводите деньги на счёт получателя с назначением платежа и храните чеки на лекарства, продукты и оплату услуг. В спорах о расторжении суд смотрит именно на это.
Открыть образец договора пожизненного содержания с иждивением
Что обязательно написать в договоре ренты
| Условие | Как правильно | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | ФИО, дата рождения, паспорт и адрес регистрации обоих участников | Требовать исполнения не с кого, а сделку легче оспорить |
| Предмет | Адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты права собственности получателя ренты | Договор считается незаключённым |
| За плату или бесплатно | Прямо написать. Если за плату, указать сумму и порядок расчёта | Спор о выкупной цене и о налогах при расторжении |
| Размер ренты | Сумма цифрами и прописью в месяц, порядок индексации. Если имущество передаётся бесплатно, сумма привязывается к прожиточному минимуму региона и не может быть ниже установленного законом уровня | При бесплатной передаче условие о заниженном размере противоречит закону, а без порядка индексации платёж быстро обесценивается |
| Состав содержания | Перечень с периодичностью: продукты, лекарства, уборка, сопровождение к врачу, ремонт, оплата ЖКУ, ритуальные услуги | Нарушение невозможно ни доказать, ни опровергнуть |
| Право проживания | Получатель сохраняет право пожизненно проживать и пользоваться квартирой, снятие с регистрации не допускается | Пожилого человека можно попытаться выселить как бывшего собственника |
| Порядок расчётов | Безналичный перевод на конкретный счёт до определённого числа месяца, проценты за просрочку | Расписки теряются, а просрочка не фиксируется и ничего не стоит плательщику |
| Согласие на отчуждение | Для содержания с иждивением: продать или заложить квартиру плательщик вправе только с предварительного согласия получателя | Это требование закона, но лучше продублировать, чтобы стороны о нём помнили |
Отдельно про случайную гибель имущества. По пожизненной ренте и по содержанию с иждивением гибель или повреждение квартиры не освобождают плательщика от обязательства: платить и содержать придётся дальше на прежних условиях, и договором это правило не отменить. Послабление есть только у постоянной ренты: если имущество передавалось за плату и случайно погибло, плательщик вправе требовать прекращения обязательства или изменения условий. Пункт кажется теоретическим ровно до первого пожара у соседей.
Сколько стоит оформить договор ренты
| Расход | Как считается | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Нотариальный тариф | Половина процента от суммы договора, но не меньше нескольких сотен рублей и не больше установленного законом потолка | По договорённости, чаще плательщик ренты |
| Услуги правового и технического характера | Отдельная сумма, её размер устанавливает нотариальная палата региона | Плательщик ренты |
| Государственная пошлина за регистрацию | Зависит от кадастровой стоимости объекта, вносится через нотариуса | Приобретатель, то есть плательщик ренты |
Тариф считается от стоимости передаваемого имущества, поэтому основную часть расходов задаёт цена квартиры. Точную сумму называет только нотариус: региональная часть тарифа у каждой палаты своя и периодически пересматривается.
Налоги при ренте: кто и за что платит
Тут сходятся сразу два налога, и путают их постоянно.
- Рентные платежи это доход получателя ренты. Если платит гражданин, получатель декларирует доход сам и платит налог по общей прогрессивной шкале, которая начинается с 13% при доходе до 2,4 млн рублей в год. Если плательщиком выступает организация, она удерживает налог как налоговый агент.
- Разовая плата за квартиру при возмездной передаче считается доходом от продажи недвижимости: работают освобождение при владении дольше минимального срока и имущественный вычет.
- Плательщик ренты становится собственником и с даты регистрации платит налог на имущество и взносы на капитальный ремонт, даже если в квартире продолжает жить получатель ренты.
- Налогообложение содержания в натуре по договору с иждивением спорно: позиция инспекции зависит от того, как оформлены расходы. Если сумма заметная, вопрос лучше разобрать до подписания.
Можно ли расторгнуть договор ренты и оспорить его
Расторжение и оспаривание это разные пути, и последствия у них разные.
| Ситуация | Кто может требовать | Чем заканчивается |
|---|---|---|
| Плательщик перестал платить или ухаживать | Получатель ренты при жизни | Возврат квартиры получателю либо выплата выкупной цены. Расходы на содержание плательщику не компенсируют |
| Плательщик хочет прекратить постоянную ренту | Плательщик | Выкуп ренты: письменный отказ заранее и выплата выкупной цены |
| Получатель ренты умер | Никто | Пожизненная рента и содержание с иждивением прекращаются, квартира остаётся у плательщика без обременения |
| Наследники считают, что покойный не понимал, что подписывает | Наследники, после смерти получателя | Иск о признании сделки недействительной. Разбирается порок воли на момент подписания, назначается посмертная экспертиза |
Именно поэтому оформление у нотариуса и справки о дееспособности не бюрократия, а страховка. Нотариус проверяет, понимает ли человек суть сделки, и фиксирует это, многие ведут видеозапись беседы. Оспорить удостоверенный договор при таком наборе доказательств сложно, а вот дарение или куплю-продажу, оформленную «чтобы попроще», разваливают регулярно.
Какой вариант выбрать: все образцы договоров ренты
Шесть документов закрывают почти все ситуации. Разница между ними в сторонах, виде ренты и способе обеспечения.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Пожилой человек передаёт квартиру родственнику или знакомому в обмен на уход и помощь | Договор пожизненного содержания с иждивением между гражданами |
| Нужны деньги, а не уход: фиксированная сумма ежемесячно до конца жизни | Договор пожизненной ренты между гражданами |
| Взамен передаваемой квартиры получателю предоставляется другое жильё для проживания | Содержание с иждивением с предоставлением иного жилого помещения |
| Имущество передаётся организации, выплаты бессрочные и переходят по наследству | Договор постоянной ренты между юридическими лицами |
| Платежи должны идти не собственнику, а указанному им человеку | Договор пожизненной ренты в пользу третьего лица |
| Стороны договариваются заранее, а исполнение обеспечивается банковской гарантией | Предварительный договор постоянной ренты с банковской гарантией |
Если отношения уже испортились, понадобятся не договоры, а документы для спора: требование о выплате ренты с процентами, расписка в получении выкупной цены, заявление об отказе от дальнейшей выплаты ренты путём выкупа и иск о расторжении.
- Требование о выплате ренты и процентов за просрочку
- Расписка в получении выкупной цены постоянной ренты
- Заявление об отказе от дальнейшей выплаты ренты путём выкупа
- Исковое заявление о расторжении договора ренты и возмещении убытков
Частые вопросы
Чем отличается рента от аренды?
Всем, кроме созвучия. При аренде имущество передают во временное пользование и потом возвращают, собственник не меняется. При ренте имущество переходит в собственность другого человека навсегда, а взамен он пожизненно платит или содержит бывшего владельца. Аренда квартиры оформляется простой письменной формой, рента только у нотариуса.
В какой форме заключается договор пожизненной ренты?
Письменно и обязательно у нотариуса. Если передаётся недвижимость, дополнительно регистрируется переход права собственности к плательщику ренты и обременение в пользу получателя. Договор без нотариального удостоверения не порождает никаких обязательств.
Что может быть предметом договора ренты?
Под выплату постоянной и пожизненной ренты передают любое имущество, включая деньги и ценные бумаги. По договору пожизненного содержания с иждивением можно передать только недвижимость: квартиру, жилой дом, земельный участок или иной объект.
Является ли рента обременением квартиры?
Да. При передаче недвижимости получатель ренты в силу закона получает залог на неё, и запись об этом вносится в ЕГРН. Заказав выписку, обременение увидит и покупатель, и любой другой человек, который проверяет квартиру.
Можно ли продать квартиру, полученную по договору ренты?
Можно, но с оговорками. Обязательства по ренте переходят к новому собственнику, а прежний плательщик продолжает отвечать перед получателем субсидиарно, если договором не установлена солидарная ответственность. По содержанию с иждивением сделка без предварительного согласия получателя оспорима.
Могут ли родственники оспорить договор ренты?
Попытаться могут, обычно после смерти получателя ренты и по мотиву, что он не понимал значения своих действий. Помогают против этого справки из диспансеров, заключение врача на дату сделки, нотариальное удостоверение и доказательства реального исполнения: переводы, чеки, свидетели. Чем аккуратнее велась бухгалтерия платежей, тем меньше шансов у иска.
Можно ли расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием?
Да, при существенном нарушении со стороны плательщика. Получатель ренты вправе потребовать вернуть квартиру или выплатить выкупную цену, причём потраченное на содержание ему не возмещается. Требование заявляет сам получатель при жизни, наследники после его смерти идут уже другим путём, через оспаривание сделки.
Как узнать, есть ли на квартире договор ренты?
Заказать выписку из ЕГРН. В разделе об ограничениях будет запись о залоге в пользу получателя ренты. Если квартиру предлагают заметно дешевле рынка, а в выписке стоит такое обременение, это и есть причина скидки.
Где найти пожилого человека для договора ренты?
Честный ответ: не искать. Договоры ренты между чужими людьми, найденными через посредников, чаще всего и заканчиваются судами. В ряде регионов действуют городские программы, где стороной по договору выступает государственное учреждение, и это более прозрачный путь.
Когда без юриста лучше не подписывать
Универсальный образец рассчитан на понятную ситуацию: одна квартира, один собственник, один получатель ренты, договорённость об уходе и деньгах. Договор стоит адаптировать, если есть хотя бы один из этих признаков:
- квартира в общей собственности супругов или в долях с другими людьми
- у получателя ренты есть наследники, которые уже высказывают недовольство
- получатель ренты в преклонном возрасте или проходил лечение, которое потом можно использовать против сделки
- стороны хотят заменить содержание в натуре деньгами или наоборот
- договор уже действует, и одна из сторон считает, что вторая его нарушает
Юрист проверит документы на квартиру, распишет состав содержания так, чтобы его можно было подтвердить чеками, и заложит механизм индексации. Разбор занимает несколько минут, а цена вопроса это квартира и годы отношений.
Получить консультацию юриста по договору ренты
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды и ренты. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
