С 1 января 2025 года в Законе об участии в долевом строительстве закреплен верхний предел взысканий с застройщика за недостатки отделки и установленного оборудования — не более 3% от цены договора, если сам договор не устанавливает больший предел. В Госдуму внесена инициатива, по которой этот предел планируют считать с учетом инфляции по данным Росстата (ИПЦ) — то есть 3% будут применяться к цене договора, проиндексированной с даты заключения ДДУ до даты вынесения судом решения.
Ключевые параметры и что меняется
| Параметр | Действующая норма с 01.01.2025 | Что предлагают | Статус |
|---|---|---|---|
| Предел ответственности застройщика | Не более 3% от цены ДДУ при удовлетворении судом требований дольщика (если договором не установлен больший предел) | Сохраняется 3%, но рассчитывается от проиндексированной на ИПЦ цены ДДУ за период с даты заключения до даты решения суда | Законопроект внесен, не принят |
| Кому применяется | Ко всем участникам долевого строительства — физлицам и юрлицам | Без изменений | — |
| На какие требования распространяется | Соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов на устранение недостатков, неустойки (штрафы, пени) за эти нарушения и др. | Без изменений | — |
| Исключения | Неустойка за просрочку передачи объекта и возврат денег при расторжении договора — вне предела 3% | Без изменений | — |
| Договорной порядок | Можно установить более высокий предел ответственности в самом ДДУ | Без изменений | — |
Что уже установлено с 1 января 2025 года
Часть 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ ограничивает совокупный размер взысканий с застройщика по требованиям дольщика, если речь идет о нарушениях требований к качеству отделочных работ, элементов отделки, а также работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического и иного оборудования.
- Верхний предел — 3% от цены договора участия в долевом строительстве.
- Включает: уменьшение цены, расходы на устранение недостатков, неустойки (штрафы, пени) за указанные нарушения и иные связанные требования.
- Не применяется к неустойке за просрочку передачи объекта и к возврату денежных средств при расторжении договора.
- Договором можно предусмотреть больший предел ответственности.
Что предлагают депутаты
Инициаторы предлагают индексировать базу, от которой считается 3%: цена ДДУ умножается на коэффициент изменения потребительских цен по данным Росстата за период с даты заключения ДДУ до даты вынесения судом решения. Затем применяется лимит 3% от проиндексированной цены. Цель — баланс интересов дольщиков и застройщиков в условиях инфляции.
Как это может считаться: наглядный пример
| Показатель | Без индексации | С индексацией (ИПЦ +15%) |
|---|---|---|
| Цена по ДДУ | 10 000 000 ₽ | 10 000 000 ₽ |
| Проиндексированная цена | — | 11 500 000 ₽ |
| Максимум взысканий (3%) | 300 000 ₽ | 345 000 ₽ |
| Разница | — | +45 000 ₽ |
Важно: индексация предлагается считать по официальному индексу потребительских цен Росстата за соответствующий период. До принятия поправок расчет ведется без индексации.
Что это значит для дольщиков и застройщиков
- Дольщики: при одобрении поправок верхняя планка по требованиям за качество будет расти в ногу с инфляцией.
- Застройщики: появится необходимость учитывать инфляционный рост потенциальной ответственности в резервах и модели ценообразования.
- Суды: при принятии поправок придется учитывать ИПЦ Росстата на дату решения, а не только цену, указанную в ДДУ.
На что лимит 3% не распространяется
- Неустойка (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства.
- Денежные средства, подлежащие возврату участнику строительства при расторжении договора.
Что делать сторонам уже сейчас
- Проверить условия ДДУ: не установлен ли более высокий предел ответственности застройщика.
- Дольщикам — собирать доказательства недостатков и расходов; при планировании иска учитывать, что до принятия поправок действует фиксированный предел 3% без индексации.
- Застройщику — оценить риски по действующим и потенциальным спорам с учетом возможной индексации по ИПЦ.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| С какого момента действует лимит 3%? | С 01.01.2025 по ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ. |
| Кого касается ограничение? | Всех участников долевого строительства — физических и юридических лиц. |
| Можно ли в договоре установить больший предел? | Да, закон прямо допускает более высокий предел ответственности по соглашению сторон. |
| Будет ли учитываться инфляция при расчете предела? | Пока — нет. Индексация по ИПЦ предусмотрена законопроектом и начнет применяться только после его принятия и вступления в силу. |
| Распространяется ли лимит на просрочку передачи объекта? | Нет, неустойка за просрочку передачи не подпадает под ограничение. |
| Какой период берется для индексации? | Предлагается считать ИПЦ с даты заключения ДДУ до даты вынесения решения судом. |
Ссылки на законы
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ст. 10, ч. 4 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50974/
- Проект федерального закона № 1142957-8 (индексация предельного размера ответственности застройщика) — https://sozd.duma.gov.ru/bill/1142957-8
