Правительственная комиссия одобрила подготовленный Минфином России законопроект о внесении изменений в ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поправки направлены на установление обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки жилого помещения, когда ипотека обеспечивает требования кредитора — физического лица по займу другому физическому лицу. Уточняется, что это правило распространится в том числе на отношения между индивидуальными предпринимателями.
Сейчас в отношениях между гражданами ипотека может возникать без участия нотариуса: договор ипотеки допускается заключать в простой письменной форме. На практике такую схему используют для обеспечения частного займа или при продаже недвижимости в рассрочку. При этом сама ипотека как обременение подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Инициатором выступает Минфин России. Ведомство указывает, что нововведение соответствует плану мероприятий по «обелению» отдельных секторов экономики и направлено на дополнительную защиту заемщиков от недобросовестных кредиторов. Участие нотариуса позволит сторонам осознанно оценить смысл и последствия сделки, проверить дееспособность контрагента и наличие истинной воли на ее совершение.
| Параметр | Сейчас | Что предлагается |
|---|---|---|
| Форма договора ипотеки жилого помещения при займе между физлицами | Допустима простая письменная форма без нотариуса | Обязательное нотариальное удостоверение договора |
| Сфера действия | Граждане и ИП руководствуются общими правилами, без обязательной нотариальной формы | Распространение в том числе на отношения между индивидуальными предпринимателями |
| Регистрация ипотеки как обременения | Обязательна по п. 1 ст. 20 Закона № 102-ФЗ | Сохраняется обязательная государственная регистрация обременения |
| Статус изменений | Действует текущий порядок | Одобрен правительственной комиссией законопроект Минфина |
| Инициатор | — | Минфин России |
| Цель | — | Защита заемщиков, «обеление» отдельных секторов экономики |
| Сроки вступления | — | Не указаны (ожидается дальнейшее рассмотрение и принятие закона) |
| Кого касается | — | Граждане и ИП, заключающие договор ипотеки жилого помещения в обеспечение займа между физлицами |
| Кого не касается | — | Не раскрыто в сообщении (ожидайте текста принятого закона) |
- Что это даст участникам сделок: нотариус проверит личность и дееспособность сторон, разъяснит последствия сделки, поможет избежать ошибок в формулировках и снизить риск злоупотреблений.
- На что обратить внимание уже сейчас: при планировании частного займа под залог жилого помещения закладывайте время и расходы на нотариальные действия, если изменения будут приняты.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Нужно ли уже сейчас заверять такие договоры у нотариуса? | Пока нет: это законопроект. Требование начнет действовать после принятия и вступления изменений в силу. |
| Коснется ли правило индивидуальных предпринимателей? | Да, отмечено, что норма распространится в том числе на отношения между ИП. |
| Какая форма действует сейчас? | В отношениях между гражданами договор ипотеки может быть заключен в простой письменной форме, при обязательной регистрации обременения. |
| Какие сделки затрагиваются? | Договоры ипотеки жилого помещения, обеспечивающие требования кредитора-физлица по займу другому физлицу. |
| Зачем вводят обязательную нотариальную форму? | Для дополнительной защиты заемщиков и повышения прозрачности сделок («обеление» отдельных секторов экономики). |
| Потребуются ли дополнительные расходы? | Нотариальное удостоверение предполагает оплату нотариальных действий. Конкретные суммы и тарифы зависят от действующего регулирования на момент вступления изменений в силу. |
| Что будет с ранее заключенными договорами без нотариуса? | Переходные положения станут известны после принятия закона. Как правило, уже заключенные по действующим на тот момент правилам сделки сохраняют силу. |
| Затрагивает ли это банковские ипотечные кредиты? | В сообщении речь идет о займах между физлицами; банковские кредиты не упоминаются. |
Нормативная база
- Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (планируемые изменения в ст. 53).
- Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 1 ст. 20 — государственная регистрация ипотеки).
- Законопроект Минфина России о внесении изменений в ст. 53 Закона № 218-ФЗ, одобрен правительственной комиссией.
