КС РФ подтвердил возможность передачи прав по льготной аренде земель
С 4 июня 2026 Конституционный Суд РФ признал конституционным положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которое позволяет арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более пяти лет, передавать свои права и обязанности по договору без согласия арендодателя, при условии его уведомления.
Поводом стало обращение муниципального образования «Кемеровский городской округ». В деле рассматривалась ситуация, когда в 2021 году ветеран труда получил участок для ИЖС без торгов на 15 лет, а в 2023 году передал права и обязанности по договору другому лицу, уведомив муниципальный орган. Попытка признать соглашение недействительным не увенчалась успехом: суды указали, что запрета на такую передачу без согласия арендодателя закон не содержит, а требование согласия в договоре противоречит закону. КС РФ подтвердил правильность такого подхода.
| Параметр | Что установлено |
|---|---|
| Норма | Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ |
| Кого касается | Арендаторы участков в государственной и муниципальной собственности, включая льготников |
| Срок договора | Более 5 лет |
| Что допускается | Передача прав и обязанностей по договору другому лицу без согласия арендодателя |
| Условие | Уведомление арендодателя о передаче |
| Договорные оговорки | Арендодатель не вправе включать условия, ухудшающие положение арендатора по сравнению с законом |
| Исключения | Могут быть предусмотрены законом с учётом особенностей отдельных оснований льготного предоставления |
| Воздействие на полномочия муниципалитетов | Подход не нарушает конституционные полномочия муниципальных образований |
| Дата применения | С 4 июня 2026 (дата постановления КС РФ) |
Что это значит
- Для арендаторов (включая льготников): при долгосрочной аренде публичной земли права и обязанности по договору можно передать другому лицу без получения согласия арендодателя — достаточно уведомить его.
- Для арендодателей (государство, муниципалитет): нельзя требовать в договоре согласия на передачу, если закон такого не предусматривает; ограничения возможны только на уровне закона.
- Общий порядок действует при отсутствии специальных правил, установленных законодателем для конкретных случаев льготного предоставления земли.
Контекст дела
КС РФ отметил, что закреплённый в законе подход обусловлен особенностями долгосрочной аренды публичной земли. Он не затрагивает льготы граждан на первоочередное или внеочередное получение участков и соответствует Конституции РФ. При этом законодатель вправе установить исключения из общего правила для определённых оснований льготного предоставления участков.
Практические шаги для передачи прав
- Проверьте условия: участок в гос/муниципальной собственности, срок договора свыше 5 лет.
- Заключите соглашение о передаче прав и обязанностей с новым арендатором с соблюдением требований законодательства.
- Уведомьте арендодателя о передаче в порядке и сроки, указанные в договоре или законе.
- Если договор аренды подлежит или прошёл государственную регистрацию, обеспечьте регистрацию перехода соответствующих прав.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Можно ли передать права по льготной аренде участка для ИЖС? | Да, если договор заключён более чем на 5 лет и участок в публичной собственности. Согласие арендодателя не требуется, но его нужно уведомить. |
| Нужно ли согласие арендодателя? | При долгосрочной аренде публичной земли (свыше 5 лет) — нет, достаточно уведомления. Иное может быть предусмотрено законом. |
| Что если срок аренды 5 лет и менее? | Применяются общие правила гражданского законодательства и условия договора; согласие арендодателя может быть необходимо. |
| Нужно ли регистрировать передачу? | Если договор аренды подлежит госрегистрации, необходимо обеспечить регистрацию изменений/перехода прав. |
| Может ли муниципалитет запретить передачу в договоре? | Нет, договорные условия не могут ухудшать положение арендатора по сравнению с законом; исключения допустимы только законом. |
| Когда действует подтверждённый подход? | С 4 июня 2026; постановление КС РФ обязательно и подлежит применению судами и органами власти. |
Нормативная база
- Постановление Конституционного Суда РФ от 4 июня 2026 № 37-П.
- Земельный кодекс РФ, статья 22, пункт 9.
- Конституция Российской Федерации.
