Земельные ресурсы Российской Федерации не ограничены, поэтому за их распределением государство установило строгий контроль. Наделы земли имеют различное предназначение, использовать их не по назначению запрещается. Все участки имеют свои границы, сведения о них заносятся в Единый государственный реестр недвижимых объектов (ЕГРН). На особом счету находятся территории, расположенные за пределами городских территорий, имеющие особое предназначение. Их использование регламентирует федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ФЗ-№101 от 24.07.2002 г.), с положениями которого вас познакомят профессиональные юристы.
Что собой представляют земли с/х назначения
Как уже было сказано, земли сельхозназначения располагаются за пределами муниципалитетов. Они предназначены для ведения с/х производства, поэтому имеют особую ценность. Само понятие земель сельхозназначения рассматривается в 77-й статье Земельного кодекса РФ и ФЗ-№141 от 22.07.2008 г. О составе этих территорий сказано в ФЗ-№141 от 01.07.2017 г., а относятся к ним:
- сельхозугодья
- территории, занятые автомагистралями внутри хозяйства
- лесонасаждениями
- водными объектами, включая искусственные пруды, образованные в процессе водонапорными и др. гидросооружениями
- территории, принадлежащие сельскохозяйственным предприятиям, в основе деятельности которых лежит производство, обработка и хранение с/х продукции.
Земли с/х назначения имеют особую ценность, входят в состав основных производственных средств. Деятельность сельскохозяйственных предприятий связана с производством сельхозпродукции для населения, сырья для предприятий промышленного назначения и выращиванием кормов для животных. Согласно существующему законодательству, на этих землях устанавливается особый правовой режим, предусмотрен комплекс мер по охране с/х территорий и повышению урожайности. Государство делает все, чтобы избежать выхода их из оборота и изменения назначения их использования.
Важно! Перечень земель сельхозназначения в регионах может отличаться, а устанавливают его руководители муниципалитетов. К ним относятся участки, предназначенные для ведения ЛПХ, поля, принадлежащие учебным и экспериментальным заведениям.
Как можно распоряжаться с/х землями по закону
Возможности, предоставляемые отдельным субъектам, отличаются, а зависит это тот таких факторов, как тип территорий и правовой режим. Участки земли с/х назначения можно продавать, сдавать в аренду по договору аренды земли, дарить, совершать другие процессуальные действия, разрешенные законом, а вопросы обращения с территориями, имеющими сельхозназначение, регламентируют положения Гражданского и Земельного кодекса РФ.
Особенности купли-продажи сельхозземель
Согласно статистике, большая часть земель сельскохозяйственного назначения продается и покупается. Особенности этого процесса рассматривает 3-я статья Земельного кодекса России, а регламентирует прохождение сделок Гражданский кодекс, если не действуют другие законодательные акты. Особенности заключения документов на покупку рассмотрены в нескольких статьях ГК и положениях ФЗ-№101. Среди условий прохождения сделки стоит выделить следующие:
- участок, согласно положениям ФЗ-№28, должен пройти через процедуру госрегистрации
- продавец не может ставить ограничения по использованию земли, запрещать ему совершать последующие сделки и не претендует на обратную покупку
- владелец обязан предоставить достоверные сведения о площади и назначении участка, иначе покупатель может требовать снижения стоимости или прекращения процедуры.
В обязательном порядке проводится предварительная оценка участка с целью дальнейшего понимания вопроса его стоимости. Это важно, как покупателю, который не хочет переплачивать, так и собственнику, не желающему продешевить. Также стоит понимать, что завышенная стоимость станет преградой на пути поиска потенциальных покупателей.
Особенности передачи в аренду
Согласно положениям ФЗ-№101, участок земли, находящийся в долевой собственности, может не только продаваться, но и сдаваться в аренду. Договор в этом случае может быть заключен с одним владельцем или одновременно группой собственников, при этом для заключения соглашений необходимо оформление нотариально заверенной доверенности. Их выдают собственники или специалисты соответствующих территориальных органов власти.Срок аренды собственник земельного участка устанавливает по своему усмотрению, при этом в некоторых регионах существуют минимальные сроки аренды, которые придется учитывать. В 9-й статье 6-го пункта ФЗ-№101 также указано, что собственник может сдавать во временное пользование арендатору участок любой площади. Передача участка в аренду происходит после действия договора выделения доли земельного надела в натуре, а это возможно после прохождения процедуры межевания, госрегистрации в кадастре и регистрации права собственности.
Порядок наследования
Как и другие объекты недвижимости, земельные участки могут передаваться по наследству, и земли сельхозназначения не исключение. Эта процедура предусмотрена несколькими статьями Гражданского кодекса, при этом передаваться по наследству может отдельно взятое имущество. Так, согласно положениям статьи 1181 ГК РФ, участки, находящиеся в собственности, переходит по наследству на общих основаниях, при этом других юридических действий закон не предусматривает. Если при переходе прав наследнику произошло нарушение предписаний, необходимо пройти через процедуру отчуждения участка (5-я ст. ФЗ-№101). Стоит также знать, что 3-й статьей закона ограничен круг лиц, которые могут стать собственниками земель сельхозназначения.
Важно! Известны многочисленные случаи, когда раздел участка, находящегося в долевой собственности, невозможен. Владеть участком в этом случае может тот, кто имеет преимущественные права на него, а остальным собственникам предлагается материальная компенсация.
Таким образом, все земли сельскохозяйственного назначения, для более рационального их использования, распределяются между субъектами. Они вправе распоряжаться своими наделами по собственному усмотрению: продавать, дарить, сдавать во временное пользование, передавать в залог. В любом случае участок, как и любой другой объект недвижимости, должен пройти процедуру регистрации, а сделка должна сопровождаться заключением договора.
Разъяснения по Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения
Ответить на любые Ваши вопросы, возникшие по поводу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, может наш дежурный юрист. Для этого заполните форму ниже и наш специалист проконсультирует Вас!
