Летом 2017 года в столице РФ начала реализовываться программа реновации жилищного фонда. С тех пор этот термин, означающий обновление или замещение, стал необычайно популярен. В Москве сообщения о планах мэрии расселить и снести так называемые «хрущёвки» вызвали мощную волну протеста, спровоцированную, в основном, тем, что власти предварительно не провели нормальную разъяснительную работу. В настоящее время программа действует, построены первые дома для переселенцев, бывшие жители пятиэтажек получают новые квартиры. Специалисты считают, что этот опыт следует распространить на всю страну.  Реновация в регионах РФ в 2019 году может стать реальностью, благодаря принятию закона, внесенного на рассмотрение в Госдуму.

Правовая основа

Авторами законопроекта № 550294-7 стали лидер «Справедливой России» Сергей Миронов и член этой партии, председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галина Хованская. В пояснительной записке они называют причину, которая побудила их подготовить документ. Это острая необходимость обновления жилфонда, повышения его комфортности. Действующая программа расселения аварийных домов, которая на сегодняшний день не выполнена в 12 регионах страны, включает в себя только помещения, абсолютно непригодные для нормального проживания.Реновация – это прогрессивная технология, применяющаяся во многих странах. Она позволяет работать на опережение, предотвращать появление аварийных домов. Законопроект допускает, помимо сноса, восстановление и реконструкцию расселенного жилья. До 09.11.2018 года ведется сбор отзывов от всех заинтересованных сторон, на декабрь намечено рассмотрение документа в первом чтении депутатами Госдумы.

К чему готовиться жителям расселяемых домов

Квартиры, особенно в регионах, зачастую являются единственной ценностью, принадлежащей человеку, поэтому любая попытка изъятия воспринимается крайне болезненно. В законопроекте подробно прописано, как дома попадут в программу, а также урегулированы вопросы с правами собственности, определены гарантии владельцам и нанимателям квартир.

Кто принимает решение

Проект программы готовится профильным министерством республики, края или области.  Не позднее, чем за 90 дней до даты подписания документа, информация должна быть доведена до жильцов многоквартирных домов, предполагаемых к расселению. За месяц до принятия программы десять и более процентов собственников жилья вправе организовать проведение собрания. Оно будет считаться легитимным при участии не менее 70% собственников. Владелец квартиры располагает голосом, пропорциональным его доле в праве на общедомовое имущество, которая напрямую зависит от размера квартиры.Граждане, проживающие по договору социального найма, и хозяева нежилых помещений вправе присутствовать и участвовать в обсуждении, но голосовать не могут. Дом не будет включен в программу реновации, если собрание:

• не инициировалось
• не состоялось из-за отсутствия кворума
• не приняло единогласного решения в поддержку переселения

Законопроект тщательно прописывает все нюансы, связанные с процессом вынесения вердикта о вступлении в программу.

Что получат наниматели

Жильцы не приватизированных квартир могут рассчитывать на равнозначное помещение. Оно должно соответствовать следующим критериям:

1. Находиться в том же населенном пункте
2. Иметь жилую площадь и количество комнат не менее, чем в освобождаемой квартире
3. Соответствовать санитарным и техническим стандартам, определенным в жилищном законодательстве

Новое помещение также предоставляется на основании договора найма. Проживающим в коммуналках выделяются отдельные квартиры.

На что могут рассчитывать собственники

Владельцы жилья должны получить равноценное возмещение:

• в денежном эквиваленте
• в виде жилого помещения

Термин «равноценное» означает, что сумма выплаты или цена новой квартиры должны соответствовать рыночной стоимости освобождаемого помещения. Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, получить денежную компенсацию не удастся. Если собственник рассчитывает на квартиру большей площади, он может за доплату приобрести дополнительные метры. В московском законе предусмотрена десятипроцентная скидка, в проекте «Справедливой России» ничего подобного нет. Вероятно, подобные решения должны будут принимать власти регионов.В НК РФ внесены изменения, предусматривающие определенные преференции для участников программы реновации в г. Москве.  Доходы, полученные в виде возмещения в денежной или натуральной форме, НДФЛ не облагаются. Также переселенным москвичам не придется платить налоги за продажу квартиры, полученной по реновации. Ранее от обязательных платежей в бюджет освобождались только продавцы, владевшие жилым помещением не менее 3 лет. Можно предположить, что с принятием региональных программ, эти положения НК РФ распространятся на всех россиян.

Как переходит право собственности

Законопроект предусматривает заключение предварительного договора с владельцем квартиры, участвующим в программе реновации. В нем должны содержаться следующие данные:

1. Сведения о договаривающихся сторонах
2. Срок заключения основного договора о переходе права собственности
3. Сведения о включенном в программу жилье
4. Сведения о предоставляемом новом помещении или о сумме выплачиваемого возмещения
5. Обязательство собственника передать старую квартиру властям региона
6. Обязательство уполномоченного органа субъекта РФ передать новое жилье или выплатить деньги
7. Перечень всех лиц, которые имели право пользоваться старой квартирой и получают такое же право в отношении нового помещения.

В процессе реализации столичного закона возникали и возникают ситуации, когда владелец жилья передает его в собственность фонда содействия реновации, а сам остается лишь с обещанием выделения нового помещения. При этом сроки получения квартиры не установлены. Многие юристы считают это серьезным нарушением прав собственности. Удастся ли в регионах избежать подобных проблем, насколько эффективным способом защиты окажется предусмотренный авторами законопроекта предварительный договор, покажет время.

В чем отличие региональной реновации от столичной

Автор проекта Г. Хованская утверждает, что главное отличие внесенного ее партией закона от московского в том, что в столице все расселяемые пятиэтажки подлежат сносу, а в регионах большая часть морально устаревшего жилья будет ремонтироваться и реконструироваться. Специалисты считают, что дешевле построить новый дом, чем модернизировать старый.По мнению экспертов, основной проблемой регионов станет финансирование. Законодатели предполагают, что вкладываться в реновацию будут, в основном, частные инвесторы. Они оплатят новое жилье переселенцам, построят на месте снесенного дома многоэтажный, за счет продажи квартир компенсируют затраты и заработают прибыль. Основной интерес – это получение места под застройку в границах города, где уже есть все коммуникации и инфраструктура. Реально частные инвесторы могут поучаствовать в реновации некоторых домов, расположенных в наиболее популярных местах, чтобы получить перспективную площадку, но не более. В регионах цена квадратного метра значительно ниже, чем в столице, спрос на новое жилье тоже невелик.Представители регионов считают, что без серьезных бюджетных вливаний процесс сноса пятиэтажек и предоставления их жителям современных квартир просто невозможен. Позволить себе затраты на реновацию региональные бюджеты не могут, в них не хватает средств на самые насущные нужды. Единственный субъект федерации, который уже выделил миллиарды рублей на расселение хрущёвок – это Москва, у всех остальных таких возможностей нет. Законопроект предполагает возможность финансирования реновации за счет федерального бюджета. Пока правительство не торопится выделять средства на продвижение региональных программ сноса пятиэтажек, единственное, что его интересует – это столичный проект.

Какие города первыми попадут под реновацию

По утверждению главы Минстроя, программа расселения морально и физически устаревшего жилья в скором времени может стартовать в Санкт-Петербурге, Сочи, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове и Краснодаре. В СПб реновация силами частных инвесторов осуществляется уже давно, но масштабы ее несопоставимы с реальными потребностями города в модернизации жилого фонда. Бюджет северной столицы, который в пять раз меньше московского, не сможет финансировать программу, в городе надеются только на выделение федеральных средств.В Сочи, Ростове и Краснодаре рынок жилья достаточно активен, застройщики заинтересованы в получении новых площадок, поэтому привлечение денег на расселение пятиэтажек вполне реально.  Возможность получить новую квартиру в первую очередь появится у жителей наиболее удачно расположенных домов.

Заключение

Закон о реновации для всей России, конечно, нужен. Если власти Омска, Тамбова или Уфы сумеют выделить средства на расселение какого-то количества домов или найдут частных инвесторов, наличие законодательной базы, определяющей порядок действий и права жителей, необходимо. Но не следует думать, что с принятием закона в регионах начнется массовый снос хрущёвок по городам, и множество их обитателей смогут повысить качество жизни. Денег на это нет и пока не предвидится.Минстрой РФ в июне 2018 года представил в правительство проект закона о новом механизме расселения аварийного жилья. В нем тоже предусматривается возможность постепенного перехода на внебюджетные источники финансирования. Государство не хочет на федеральном уровне выделять средства на улучшение жилищных условий граждан, поэтому позитивных перемен в регионах пока ожидать не приходится.

Консультирование по вопросам реновации в регионах

Что такое реновация в регионах и как она может Вам помочь — напишите нашим специалистам в форме ниже для получения консультации.