Семьи с двумя и более детьми могут вообще не платить НДФЛ при продаже жилья: как работает льгота
Семьи с двумя и более детьми могут быть полностью освобождены от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости — даже если объект находился в собственности меньше минимального срока владения. С 2026 года условия применения этой льготы расширены, что дает семьям больше возможностей продать старое жилье и улучшить свои жилищные условия без налоговой нагрузки.
Кто имеет право не платить НДФЛ при продаже недвижимости
Основания для освобождения от НДФЛ установлены ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. Правом на льготу обладают следующие категории:
- родители или усыновители, у которых есть два и более ребенка в возрасте до 18 лет или до 24 лет при очной форме обучения;
- дети до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении) из таких семей — если они сами являются собственниками жилья и его продают.
Возраст детей определяется на дату совершения сделки купли-продажи. Если на момент продажи у семьи формально двое и более детей, это дает право претендовать на освобождение от НДФЛ при выполнении всех условий.
Льгота распространяется на продажу:
- комнаты;
- квартиры или ее части;
- жилого дома или его части;
- долей в праве собственности на любое из указанных жилых помещений.
Кого дополнительно учитывают с 2026 года
Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ расширил круг детей, которые могут учитываться для применения льготы с 2026 года.
С 2026 года при расчете права на льготу можно учитывать недееспособных детей независимо от их возраста. То есть, если ребенок признан недееспособным, возрастные ограничения (до 18 или до 24 лет при очном обучении) для целей применения этой льготы не действуют.
Можно ли учесть ребенка, родившегося после продажи жилья
Ранее для получения льготы требовалось, чтобы второй ребенок родился в том же календарном году, в котором была совершена сделка по продаже жилья.
С принятием Федерального закона № 425-ФЗ правила стали более гибкими. С 2026 года учитывается рождение второго ребенка не только в год продажи, но и до 30 апреля следующего года.
Это означает, что:
- если жилье продано, например, в 2025 году,
- а второй ребенок родился до 30 апреля 2026 года,
- семья все равно может воспользоваться льготой на освобождение от НДФЛ (при соблюдении остальных условий).
Условия, при которых родителей освободят от НДФЛ
Сам по себе факт наличия двух и более детей еще не гарантирует освобождение от налога. Для применения льготы должны одновременно выполняться несколько ключевых условий:
- Покупка нового жилья — родители должны купить новый жилой объект в год продажи старого или до 30 апреля следующего года.
Например, если недвижимость продана в 2025 году, новое жилье нужно приобрести не позднее 30 апреля 2026 года. - Улучшение жилищных условий — новое жилье должно быть:
- либо больше по общей площади,
- либо иметь более высокую кадастровую стоимость,
чем продаваемый объект.
- Отсутствие более просторного жилья в собственности семьи — на момент продажи у семьи не должно быть другого жилого помещения (или доли в нем) с большей площадью, чем у приобретаемого объекта.
При этом доля в таком «другом» жилье не должна превышать 50% в совокупности для всех членов семьи.
При выполнении всех этих условий семья получает право на освобождение от уплаты НДФЛ с дохода от продажи жилого помещения.
Сколько объектов можно продать без НДФЛ
Разъясняется, что в течение одного года можно продать не одну, а несколько квартир с применением данной льготы.
Главное условие: каждый продаваемый объект должен быть по площади или по кадастровой стоимости меньше, чем новое приобретаемое жилье. Если это требование соблюдено и все остальные условия льготы выполнены, семья вправе не платить НДФЛ и по нескольким сделкам в течение года.
Еще одно важное последствие применения льготы: при соблюдении всех установленных условий подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не требуется, так как доход освобождается от налогообложения в силу прямой нормы закона.
Ключевые параметры льготы: сводная таблица
| Параметр | Условие для применения льготы |
|---|---|
| Кто имеет право | Родители (усыновители) с 2+ детьми до 18 лет или до 24 лет при очной форме обучения; дети этих семей до 18/24 лет как продавцы |
| Дополнительный учет детей с 2026 года | Недееспособные дети учитываются независимо от возраста |
| Возраст детей | Определяется на дату заключения договора купли-продажи |
| Объекты продажи | Комната, квартира (или ее часть), жилой дом (или его часть), доли в этих объектах |
| Срок покупки нового жилья | В год продажи старого объекта или до 30 апреля следующего года включительно |
| Требование к новому жилью | Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного |
| Наличие другого жилья | Не допускается наличие у семьи другого жилья с большей площадью, чем у покупаемого; суммарная доля семьи в таком жилье не более 50% |
| Рождение второго ребенка после сделки | С 2026 года учитывается рождение второго ребенка до 30 апреля года, следующего за годом продажи |
| Количество продаж в год | Можно продать несколько объектов, если каждый из них меньше по площади или кадастровой стоимости, чем приобретаемое жилье |
| Декларация 3-НДФЛ | При соблюдении всех условий подавать декларацию не требуется |
Ответы на частые вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Обязательно ли ждать окончания минимального срока владения, чтобы не платить НДФЛ? | Нет, для семей с двумя и более детьми действует специальная льгота, применяемая независимо от срока владения, при условии соблюдения всех требований ст. 217.1 НК РФ. |
| Учитывается ли ребенок, который родился после продажи квартиры? | Да, если второй ребенок родился до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и речь идет о применении льготы с 2026 года, он может быть учтен для целей освобождения от НДФЛ. |
| Можно ли продать несколько квартир в течение года и не платить НДФЛ? | Да, если каждая продаваемая квартира по площади или кадастровой стоимости меньше вновь приобретаемого жилья и соблюдены все прочие условия, льгота может применяться к нескольким сделкам. |
| Нужно ли подавать 3-НДФЛ при продаже жилья с применением льготы для семей с детьми? | Если все условия освобождения от НДФЛ соблюдены, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется, так как доход освобожден от налогообложения на основании НК РФ. |
| Какие дети учитываются при подсчете количества? | Учитываются родные, усыновленные дети, а также с 2026 года — недееспособные дети независимо от возраста, при этом для остальных детей действуют возрастные критерии: до 18 лет или до 24 лет при очном обучении. |
Нормативные акты
- Статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации — устанавливает порядок освобождения от НДФЛ доходов от продажи жилой недвижимости при соблюдении специальных условий.
- Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации» — расширил действие льготы с 2026 года, в том числе в части учета недееспособных детей и срока рождения второго ребенка.
