Содержание
Финансовые санкции против застройщиков по ДДУ в 2026 году: какие послабления и ограничения ввело Правительство РФ
Накануне новогодних праздников Правительство РФ уточнило порядок передачи объектов долевого строительства дольщикам и продлило действие отдельных особенностей применения неустойки, штрафов, пеней и иных финансовых санкций к застройщикам при ненадлежащем исполнении ДДУ в 2026 году.
Новые правила передачи объекта долевого строительства в 2026 году
Правительство РФ внесло изменения в постановление от 29 декабря 2023 г. № 2380, установив особый порядок передачи объектов долевого строительства в период с 1 января по 31 декабря 2026 года включительно.
Ключевые особенности:
- Гибкая смена срока передачи объекта – срок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его дольщиком может быть изменен по соглашению сторон в отношении конкретного объекта, отдельно от других объектов, входящих в состав того же многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости).
- Изменение срока допускается только после получения разрешения на ввод дома (иного объекта) в эксплуатацию и без внесения изменений в проектную декларацию.
- Электронный документооборот – сообщение о завершении строительства, готовности объекта к передаче, а также предложение изменить срок передачи по ДДУ могут направляться дольщику в форме электронного документа, подписанного УКЭП уполномоченного лица застройщика.
- Такое сообщение может быть направлено по адресу электронной почты, указанному в ДДУ, либо иным способом связи, прямо согласованным в договоре.
- При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства или при споре о перечне недостатков дольщик и застройщик обязаны составить специальный акт осмотра с участием специалиста.
- К оплате услуг такого специалиста применяются установленные особые правила распределения расходов между дольщиком и застройщиком.
Ограничение применения иных законов к отношениям по передаче объектов дольщикам-физлицам
Постановлением № 2380 ранее был введен запрет применять к отношениям по передаче объектов долевого строительства дольщикам – физическим лицам иные нормативные правовые акты, кроме Федерального закона № 214-ФЗ, с учетом установленных Правительством особенностей.
Это касалось, в частности, Закона РФ «О защите прав потребителей» и других актов, которые могли бы расширять или изменять объем ответственности застройщика.
Внесенными поправками срок действия указанного запрета ограничен 31 декабря 2025 года. То есть в 2026 году указанное специальное ограничение применения других нормативных актов к передаче объектов дольщикам-физлицам больше действовать не будет.
Особенности неустойки, штрафов и иных финансовых санкций к застройщикам по ДДУ в 2026 году
Правительство РФ также скорректировало постановление от 18 марта 2024 г. № 326, которым устанавливаются особенности применения:
- неустойки (штрафа, пени) за нарушение сроков и условий по ДДУ;
- иных финансовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве;
- других мер ответственности застройщиков, предусмотренных законодательством о долевом строительстве.
На 2026 год продлено действие только двух особенностей, предусмотренных этим постановлением:
- Особый порядок предоставления отсрочки застройщикам по некоторым ранее заявленным к ним требованиям о взыскании неустойки, штрафов, пеней и иных санкций.
- Сохранение механизма смягчения финансовой нагрузки на застройщиков в части исполнения уже предъявленных требований о выплате санкций за неисполнение либо ненадлежащее исполнение ДДУ.
Дополнительно на 2026 год было распространено действие положений частей 4 и 5 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ, регулирующих:
- условия и порядок предоставления отсрочки и рассрочки исполнения требований о взыскании санкций;
- механизм поэтапного погашения застройщиком неустойки и других финансовых санкций без одномоментной нагрузки;
- учет интересов как дольщиков, так и застройщиков при применении мер ответственности.
Краткий обзор финансовых последствий для застройщика при нарушении ДДУ
| Вид нарушения застройщика | Основные финансовые последствия | Особенности регулирования в 2026 году |
|---|---|---|
| Просрочка передачи объекта по ДДУ | Неустойка (пени) за каждый день просрочки, возможный штраф, компенсация убытков дольщика. | Сохраняется возможность отсрочки и рассрочки исполнения требований о выплате санкций по правилам постановления № 326 и ст. 18 Закона № 46-ФЗ. |
| Передача объекта ненадлежащего качества | Требования об устранении недостатков, уменьшении цены, возмещении расходов дольщика, взыскании неустойки. | Обязателен акт осмотра с участием специалиста при существенных недостатках или споре о их перечне; действуют особые правила оплаты его услуг. |
| Неисполнение иных условий ДДУ | Заявление требований о возмещении убытков, штрафах, пенях, иных мерах ответственности. | Часть требований может быть исполнена застройщиком с отсрочкой или рассрочкой, с учетом специальных временных норм на 2026 год. |
| Нарушение порядка передачи объекта | Риск дополнительных требований дольщика, увеличения объема убытков и санкций. | Действуют особые правила изменения сроков передачи (точечно по объектам) и электронного уведомления дольщиков в 2026 году. |
Ключевые выводы для дольщиков и застройщиков
- В 2026 году сохраняются особые механизмы защиты застройщиков от одномоментного взыскания крупных сумм неустойки и штрафов (отсрочка и рассрочка исполнения).
- При этом базовые финансовые санкции за нарушение сроков и качества исполнения ДДУ продолжают действовать в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
- Дольщики сохраняют право требовать неустойку, штрафы, возмещение убытков, но порядок и сроки фактического исполнения судебных решений могут быть смягчены за счет специальных норм.
- Застройщикам предоставлена возможность более гибкого изменения сроков передачи отдельных объектов без корректировки проекта декларации, но только после ввода дома в эксплуатацию.
- К передаче объектов дольщикам-физлицам с 2026 года снова могут шире применяться иные акты, помимо Закона № 214-ФЗ, поскольку специальный запрет действует до 31 декабря 2025 года.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Сохранится ли в 2026 году обязанность застройщика платить неустойку за просрочку передачи квартиры по ДДУ? | Да, обязанность по уплате неустойки, штрафов и иных финансовых санкций за нарушение условий ДДУ сохраняется. Меняются лишь отдельные особенности порядка их применения и исполнения, включая возможность отсрочки и рассрочки по специальным правилам. |
| Может ли застройщик в 2026 году изменить срок передачи только моей квартиры, а не всего дома? | Да, в период с 1 января по 31 декабря 2026 года по соглашению сторон можно изменить срок передачи конкретного объекта долевого строительства отдельно от других объектов в том же доме, при условии, что дом уже введен в эксплуатацию и без изменения проектной декларации. |
| Как будут направляться уведомления о готовности объекта к передаче в 2026 году? | Застройщик вправе направить сообщение о завершении строительства, готовности объекта и предложение изменить срок передачи в форме электронного документа, подписанного УКЭП, по адресу электронной почты или иным способом связи, указанным в ДДУ. |
| Что делать, если при передаче квартиры обнаружены существенные недостатки, а застройщик не согласен с их перечнем? | В этом случае дольщик и застройщик обязаны составить специальный акт осмотра с участием специалиста. Расходы на его услуги распределяются по установленным особым правилам, что влияет на финансовую нагрузку сторон. |
| Действуют ли в 2026 году ограничения на применение Закона о защите прав потребителей к ДДУ? | Специальный запрет на применение иных нормативных актов (включая Закон о защите прав потребителей) к отношениям по передаче объекта дольщикам-физлицам установлен до 31 декабря 2025 года. На 2026 год этот запрет не продлен. |
| Может ли застройщик получить рассрочку по выплате присужденной неустойки? | Да, на 2026 год распространены положения, позволяющие застройщику получить отсрочку и рассрочку исполнения требований о взыскании санкций за ненадлежащее исполнение ДДУ, в том числе по правилам ч. 4 и 5 ст. 18 Закона № 46-ФЗ и постановления № 326. |
Нормативные акты
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
- Федеральный закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
- Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 (особенности передачи объектов долевого строительства и применения ряда норм к дольщикам-физлицам).
- Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 (особенности применения неустойки, штрафов, пеней и иных финансовых санкций к застройщикам по ДДУ).
- Федеральный закон от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ, ст. 18, ч. 4, 5 (правила предоставления застройщикам отсрочки и рассрочки при взыскании санкций).
- Федеральный закон от 28 декабря 2025 г. № 507-ФЗ (полномочия Правительства РФ устанавливать особенности передачи объектов долевого строительства и применения санкций к застройщикам в 2026 году).
