Как ФНС объяснила налоги с выкупной цены по договору ренты: что это значит для собственников
Договор ренты – это особый гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а взамен получает периодические платежи или иное содержание. В отличие от обычной купли-продажи, у ренты есть своя специфика передачи имущественных прав и, соответственно, особенности налогообложения.
На практике один из самых частых вопросов: как учитывать для целей НДФЛ выкупную цену жилого помещения, которое ранее было передано по договору ренты? Минфин России через Департамент налоговой политики разъяснил ФНС России, как облагать НДФЛ доходы граждан, возникающие при выкупе имущества по договору ренты.
Ключевая позиция: выкупная цена по ренте приравнивается к доходу от купли-продажи
Минфин и ФНС исходят из того, что выкупная цена имущества по договору ренты для целей НДФЛ рассматривается по тем же правилам, что и доход от продажи имущества. Это означает:
- Применяются нормы Налогового кодекса РФ об освобождении от НДФЛ доходов от продажи имущества (статья 217 НК РФ), если соблюдены установленные условия (минимальный срок владения и т.д.).
- Режим налогообложения не зависит от того, было ли имущество изначально передано за плату или безвозмездно (например, под выплату постоянной ренты без первоначального платежа).
- Если условия освобождения от НДФЛ не выполнены, выкупная цена включается в налогооблагаемый доход и с нее исчисляется НДФЛ с учетом возможных вычетов.
Таким образом, вид дохода при выкупе по договору ренты приравнивается к доходу от отчуждения имущества, и к нему применяются общие «продажные» правила НК РФ.
Когда выкупная цена по договору ренты освобождается от НДФЛ
ФНС, опираясь на позицию Минфина, исходит из того, что выкупная цена жилого помещения, переданного ранее под выплату ренты, может быть освобождена от НДФЛ по тем же основаниям, что и доход от продажи жилья.
Основные условия освобождения от НДФЛ (обобщенно, по нормам статьи 217 НК РФ):
- Соблюден минимальный срок владения недвижимостью, установленный Налоговым кодексом РФ для освобождения от НДФЛ доходов от ее продажи.
- Жилое помещение отчуждается в пользу выкупщика по договору ренты (то есть фактически происходит переход права собственности за выкупную цену).
- Выкупная цена представляет собой доход от отчуждения имущества, а не отдельный самостоятельный вид дохода, для которого законом установлен иной режим.
При выполнении указанных условий доход, полученный в виде выкупной цены, не подлежит обложению НДФЛ по правилам, применяемым к доходам от купли-продажи недвижимости.
| Ситуация | Налоговый режим выкупной цены |
| Жилое помещение передано по договору ренты, затем произведен выкуп, срок владения соответствует условиям освобождения от НДФЛ по продаже | Доход от выкупной цены освобождается от НДФЛ по правилам, применимым к купле-продаже |
| Жилое помещение передано по договору ренты без первоначальной оплаты, затем произведен выкуп, но минимальный срок владения не выполнен | Выкупная цена включается в доход, облагаемый НДФЛ, с возможностью применения имущественных вычетов согласно НК РФ |
| Имущество по договору ренты выкупается с нарушением условий, при которых возможно применение освобождения по статье 217 НК РФ | НДФЛ исчисляется как с обычного дохода от продажи имущества |
Имущество передавалось бесплатно: влияет ли это на НДФЛ при выкупе?
Особенность разъяснений ФНС в том, что налоговый режим выкупной цены не зависит от того, было ли имущество изначально передано бесплатно (под выплату ренты) или за плату. Ключевые моменты:
- Если по договору ренты имущество передано безвозмездно, это не меняет квалификацию дохода при последующем выкупе.
- Доход в виде выкупной цены рассматривается как доход от отчуждения имущества по аналогии с куплей-продажей.
- Соответственно, применяются те же правила освобождения от НДФЛ, что и при продаже жилых помещений.
Именно поэтому ФНС указывает, что данный вид дохода — выкупная цена по договору ренты — освобождается от НДФЛ по правилам купли-продажи, даже если имущество изначально было передано бесплатно.
На что обратить внимание сторонам договора ренты
Чтобы правильно оценить последствия по НДФЛ при выкупе имущества, участвующим в договоре ренты сторонам следует учитывать:
- Дата возникновения права собственности у получателя выкупной цены (для определения срока владения).
- Условия договора ренты, в том числе порядок и размер выкупной цены, наличие или отсутствие первоначального встречного предоставления.
- Применимый минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при отчуждении жилого помещения.
- Возможность применения имущественных вычетов, если условия освобождения не соблюдены.
С учетом позиции Минфина и ФНС, сами по себе особенности договора ренты не создают нового вида налогооблагаемого дохода. Для целей НДФЛ ключевым остается факт отчуждения имущества за выкупную цену и соблюдение или несоблюдение условий освобождения по Налоговому кодексу РФ.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
| Облагается ли НДФЛ выкупная цена по договору ренты? | Выкупная цена по договору ренты рассматривается как доход от отчуждения имущества. Если соблюдены условия статьи 217 НК РФ (например, срок владения), такой доход может быть освобожден от НДФЛ по правилам, применяемым к купле-продаже. |
| Имеет ли значение, что имущество по договору ренты изначально передавалось бесплатно? | Нет, способ первоначальной передачи (возмездно или безвозмездно) не меняет квалификацию дохода при выкупе. Выкупная цена все равно приравнивается к доходу от продажи имущества для целей НДФЛ. |
| Какие нормы НК РФ применяются к выкупной цене по договору ренты? | Применяются положения НК РФ об освобождении от НДФЛ доходов от продажи имущества (в частности, статья 217 НК РФ), а также общие нормы о налогообложении доходов физических лиц при отчуждении недвижимости. |
| Нужно ли декларировать выкупную цену, если условия освобождения от НДФЛ соблюдены? | Необходимость подачи декларации 3-НДФЛ зависит от конкретных условий сделки и статуса налогоплательщика. При отсутствии обязанности по уплате НДФЛ декларация может не требоваться, однако ситуацию лучше оценивать с учетом всех обстоятельств и действующих разъяснений ФНС. |
Нормативные акты
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), в том числе положения о налогообложении доходов физических лиц при отчуждении имущества и об освобождении от НДФЛ (статья 217 НК РФ и связанные нормы).
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – нормы о договоре ренты и порядке передачи имущества по такому договору.
