Россияне, сталкивавшиеся с вопросами купли-продажи жилья и регистрацией прав на недвижимость, знают, насколько несовершенным было законодательство. При заключении сделок приходилось руководствоваться положениями сразу двух законов – ФЗ-№122 от 21.07.1997г. (о госрегистрации прав на имущество) и ФЗ-№221 от 24.07.2007г. (о госкадастре недвижимости). Это было дорого и неудобно, поэтому назрела необходимость принятия 218 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимость. О том, с чем связана необходимость принятия нового документа и его основных положениях далее по тексту.
Что отменил новый закон о госрегистрации
В официальных документах закон, изменивший устоявшуюся годами систему регистрации объектов недвижимости, известен, как ФЗ-№218 «О государственной регистрации недвижимости». Он датирован 13 июля 2015 года, хотя в законную силу документ вступил только 01.01.2017г. Своим появлением новый законодательный акт отменил, практически, положения закона ФЗ-№122. Исключением является ст. 31.1, рассматривающая основания выплаты компенсаций за утерю жилья. Ее действие будет прекращено в 2020 году.Что касается ФЗ-№221, то новый законодательный акт его не отменил, хотя закон о госкадастре и претерпел существенные изменения. В отредактированном документе исчезли все нормы, связанные с кадастровым учетом (КУ), а остались в нем преимущественно пункты, регламентирующие деятельность отдельных специалистов и объединений инженеров кадастра.
Основные положения закона ФЗ-№218
Основным преимуществом 218 ФЗ является замена таких понятий, как Единый реестр прав и госкадастр на ЕГРН, или единый госреестр недвижимости. Он включает в себя реестры всех недвижимых объектов (кадастр), прав и границ объектов (раньше эти сведения содержались в кадастре).Это означает, что новый закон существенно упростил вопросы сбора информации об интересующем объекте недвижимости, тем более что сведения в реестре теперь будут храниться в электронном, а не бумажном виде, как это было до внесения изменений. Стоит отметить, что закон расширил перечень объектов, подлежащих обязательной регистрации.
- Регистрироваться будут даже места на автостоянках, а теперь это самостоятельный объект недвижимости.
- Регистрации подлежат также единые комплексы – при завершении строительства и предполагаемой единой эксплуатации, а также в случае объединения нескольких объектов, имеющих общее использование (по заявлению собственников).
- Регистрация предприятия, как имущественного комплекса, но только после того, как будет зарегистрирован каждый отдельно взятый объект (согласно положениям ст. 46 ФЗ-218).
Новые правила подразумевают также, что учитывать новые объекты и регистрировать права собственности может только Росреестр, а понятия Кадастровая палата, как такового, больше не существует. Раньше нельзя было одновременно учитывать и регистрировать объект. Новый закон предполагает регистрацию и постановку на учет вновь созданного объекта (если его нет в реестре) или прекращения его существования. Теперь переход прав и их подтверждение происходит без КУ.
Как подать документы
Предыдущие законы, отмененные ФЗ-218, предполагали, что пакет документов, мог подать любой человек. По новым правилам будет учитываться вопрос, как проводится учет и регистрация (отдельно или в комплексе). Если предполагается одновременная регистрация и учет, подавать документы может собственник. Если регистрация не предполагается, документы подает орган власти, принявший капитальный объект (согласно положениям ст. 15 ФЗ-№218). Изменения коснулись также места подачи документов – раньше только по территориальности, а, согласно положениям ст. 18 закона о госрегистрации, при личном участии, но без привязки к местности.Более сурово новый закон будет относиться к заявителям, допустившим при заполнении документов описки, опечатки, предлагающим документы с исправлениями и подчистками. Если ранее это было поводом для отказа в регистрации, то теперь такие документы будут возвращены без рассмотрения. Поводом для отказа может стать неправильный формат цифрового документа, отсутствие подписи или отсутствие удостоверения личности.
Важно! Согласно положениям нового закона, при отправке документов по почте теперь требуется нотариальное заверение всего пакета документов, а не только подписи подателя, как это было раньше
Основания приостановки кадастрового учета
ФЗ-218 объединил все причины приостановки, согласно положениям ст. 26 218 ФЗ, были уточнены старые и добавлены новые основания. Статья 27 предполагает единственный повод – если причины приостановки не были устранены в установленный срок. Говоря о новых основаниях, можно отметить:
- ничтожность сделки
- новый объект не соответствует виду использования, разрешенного законом
- участок не предназначен для застройки
- помещение не является обособленным
Прекращение учета и регистрации возможно по заявлению нотариуса, подававшего документы. Также это касается объектов, купленных в кредит, но по согласию двух сторон, и с одобрения кредитора.
Сроки госрегистрации прав на недвижимости
По старым правилам все процедуры отводилось 10 дней, новый закон на регистрацию и учет отводит 20 дней. Для постановки на КУ отводится 5 дней, при одновременной процедуре 10 дней, еще 7 дней отводится на госрегистрацию прав собственности.
Исправление ошибок и ответственность
Закон ФЗ-№»18 облегчил процедуру исправления «реестровой» ошибки, связанной с несоответствием границ участков (ч. 1 ст. 61 218 ФЗ). Теперь это происходит по решению суда, а основанием для этого может стать требование любого лица или органа госрегистрации. Ранее за законность сделки госрегистраторы не отвечали. А по новым правилам они не будут отвечать за недействительные или ничтожные сделки.Подводя итоги, можно сказать, что теперь регистрировать и ставить на учет объекты недвижимости стало легче, при этом увеличилось количество документов, которые должны запрашивать специалисты Росреестра. Большая роль отведена по новому закону нотариусам, что избавило сотрудников Росреестра проверять чистоту сделки. Также усилен по новым правилам контроль объектов строительства, а специалисты Росреестра, в случае обнаружения нарушений, могут об этом информировать компетентные органы.
Помощь юриста и адвоката в регистрации прав на недвижимость
Чтобы получить консультацию юриста или адвоката по регистрации прав на недвижимость напишите вопрос в форме ниже. Мы оперативно с вами свяжемся!
