Покупка квартиры не заканчивается регистрацией права. Если продавец в ближайшие три года уйдёт в банкротство, его финансовый управляющий проверит эту сделку и может попросить суд её отменить. Тогда квартиру возвращают в конкурсную массуВсё имущество должника, которое можно продать и раздать кредиторам. Единственное жильё и вещи первой необходимости в неё не входят., а покупатель встаёт в очередь кредиторов за своими деньгами. Разбираем сроки, признаки добросовестного покупателя и порядок действий, если иск уже подан.
- Сделку по заниженной цене оспаривают за год до принятия заявления о банкротстве
- Сделку во вред кредиторам оспаривают за три года, но там доказывают умысел и вашу осведомлённость
- Рыночная цена, подтверждённые расчёты и проверка продавца работают на вашу добросовестность
- После отмены сделки квартиру возвращают в массу, а деньги покупатель получает через реестр
- Иск нельзя игнорировать: без ваших доказательств суд решит спор по документам управляющего
Юрист посмотрит вашу ситуацию и скажет, какие шаги дадут результат.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
За какой срок оспорят покупку квартиры
Закон называет такие сделки подозрительными и делит их на два вида по глубине проверки. Отсчёт идёт не от даты вашей сделки и не от решения о банкротстве, а от даты, когда суд принял заявление о банкротстве продавца к производству.
| Основание | Период до принятия заявления | Что доказывает управляющий |
|---|---|---|
| Неравноценное встречное исполнение | 1 год | Цена или условия существенно хуже рыночных |
| Сделка во вред кредиторам | 3 года | Цель навредить кредиторам и то, что покупатель о ней знал |
| Сделка с предпочтением кредитору | 1 месяц, при осведомлённости 6 месяцев | Что кредитор получил больше, чем при обычных расчётах |
Периоды подозрительности установлены статьёй 61.2 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Пункт 1 говорит о сделках с неравноценным встречным исполнением в течение одного года до принятия заявления о банкротстве. Пункт 2 говорит о сделках, совершённых с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, в течение трёх лет. Особенности оспаривания сделок гражданина закреплены статьёй 213.32, последствия недействительности определены статьёй 61.6.
Разберём его с юристом по долгам и подскажем, что делать дальше.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Кто оспаривает сделку и в какой срок
Заявление подаёт финансовый управляющий: по своей инициативе или по решению собрания кредиторов. Обратиться вправе и отдельный конкурсный кредитор, если размер его требований превышает десять процентов реестра без учёта требований той стороны, чью сделку оспаривают. Спор рассматривает тот же арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве.
Срок исковой давности по такому заявлению составляет один год. Считают его не с даты сделки, а с момента, когда управляющий узнал или должен был узнать об основаниях. Сделки до 1 октября 2015 года оспаривают только по общим нормам Гражданского кодекса о злоупотреблении правом.
Юрист оценит вашу ситуацию и объяснит, какой путь реально работает.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Кто такой добросовестный приобретатель
Главный аргумент. Скидка в десять процентов вопросов не вызывает, продажа вдвое дешевле рынка вызывает их сразу.
Выписка со счёта, платёжное поручение, аккредитив, опись вложения в ячейку. Полезно сохранить и документы об источнике денег: продажа прежнего жилья, накопления, кредит.
Свежая выписка из реестра недвижимости, проверка продавца в реестре сведений о банкротстве, в картотеке арбитражных дел и в базе приставов.
Закон исходит из того, что родственник и деловой партнёр о проблемах продавца знали. Постороннему покупателю осведомлённость доказывают отдельно.
Вы въехали, зарегистрировались, платите за коммунальные услуги, сделали ремонт. Это показывает, что сделка была настоящей.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Покажем, какие есть варианты, если платить стало нечем.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что делать, если иск уже подан
Определение приходит по адресу из договора. Если вы не участвуете, суд решает вопрос по документам управляющего, а ваши доводы в деле просто не появятся.
Заявление подано позже года с момента, когда управляющий узнал об основаниях? Заявите об этом сразу: исковую давность суд применяет только по заявлению стороны.
Выписки по счетам за период сделки, платёжные документы, договор аренды ячейки с описью.
Отчёт оценщика на дату сделки, объявления по похожим квартирам, сведения о кадастровой стоимости. При споре просите назначить судебную экспертизу.
Выписка из реестра недвижимости на дату сделки, распечатки проверок продавца, переписка с риелтором, документы о вселении и оплате коммунальных услуг.
Такой спор идёт по правилам арбитражного процесса, и цена ошибки здесь равна стоимости квартиры.
Расскажите про свой долг, а юрист скажет, чем это грозит и что делать.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что будет с деньгами, если сделку отменят
Квартиру возвращают в конкурсную массу и выставляют на торги. Деньги, которые вы заплатили продавцу, назад автоматически не приходят: у вас появляется требование к должнику, и заявлять его нужно в деле о банкротстве.
Дальше многое зависит от основания отмены. Если сделку признали недействительной из-за заниженной цены, требование удовлетворяют в общем порядке, вместе с кредиторами третьей очереди. Если суд установил цель причинить вред кредиторам, деньги вам вернут только после расчётов со всем реестром, то есть шансов почти не остаётся.
Заявить требование нужно быстро. Реестр требований кредиторов гражданина закрывают через два месяца после публикации сведений о признании его банкротом, и опоздавшие получают деньги последними. Отдельно обсудите с юристом возможность требовать компенсацию как добросовестный приобретатель единственного жилья: это отдельный механизм, и работает он не в каждом деле.
Юрист разберёт вашу ситуацию и покажет законные способы её закрыть.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Как проверить продавца до сделки
- Реестр сведений о банкротствеОн показывает, есть ли у человека дело о банкротстве или уже поданное заявление. Проверку делают по фамилии и идентификационному номеру.
- Картотека арбитражных делТам заявление видно ещё до публикаций. Смотрите и по продавцу, и по его супругу.
- Банк данных исполнительных производствОткрытая база службы судебных приставов покажет непогашенные долги и суммы взысканий. Много производств у продавца — это повод насторожиться.
- Свежая выписка из реестра недвижимостиЗаказывайте её накануне сделки. В выписке видны аресты, запреты на регистрацию и переходы права за прошлые годы.
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц, и это цена под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и остальные обязательные платежи уже включены. Сумма делится на год в рассрочку без процентов, доплачивать по ходу процедуры не придётся.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли забрать квартиру, если продавец обанкротился
За какой срок оспаривают сделку при банкротстве продавца
Как доказать, что я добросовестный приобретатель
Спасает ли то, что квартира у меня единственная
Вернут ли деньги, если сделку признают недействительной
Как проверить продавца на банкротство перед покупкой
Поможем решить вопрос с долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
Здравствуйте! Очень полезная статья, спасибо большое. У меня возник вопрос: мой друг недавно собирался купить машину, а потом узнал, что ее владелец объявил себя банкротом. Значит ли это, что и покупка автомобиля таит в себе такие же риски, как с квартирой? Как действовать в таких ситуациях? Возможно ли, что машина тоже может быть изъята?