С 1 марта 2026 вступили в силу изменения по видам разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Росреестр сообщил о ключевых нововведениях, введенных Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ (Информация Росреестра от 2 марта 2026). Закон устраняет многолетнюю неопределенность при установлении ВРИ и порядка предоставления земель.
Содержание
Ключевые новеллы
- В Земельном кодексе закреплен перечень документов, которыми определяются ВРИ земельных участков: градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории.
- Определены случаи, когда использование участка допускается независимо от установленного ВРИ (в т.ч. для размещения геодезических пунктов государственной геодезической и нивелирной сетей, а также для возведения некапитальных строений и сооружений: ограждений, бытовок, навесов).
- Вводится понятный порядок выбора ВРИ — кто и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка.
- Закреплены ситуации, когда разрешенное использование устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для линейных объектов, в границах ОЭЗ, инновационных научно-технологических центров, ТОР и др.).
- Подробно урегулирован порядок определения ВРИ при образовании земельных участков.
Коротко о главном
| Что меняется | Кого касается | Срок/статус | Правило | Исключения/особенности |
|---|---|---|---|---|
| Документы, определяющие ВРИ | Все правообладатели | С 1 марта 2026 | Перечень закреплен в ЗК РФ | Градостроительный и лесохозяйственный регламенты, положение об ООПТ |
| Использование вне зависимости от ВРИ | Все | Действует | Разрешено для геодезических/нивелирных пунктов и некапитальных объектов | Капитальные объекты не подпадают |
| Порядок выбора ВРИ | Граждане и бизнес | Действует | Выбор основного и вспомогательного ВРИ без доп. согласований | Заявление в орган регистрации прав; сроки процедур установлены |
| ВРИ по планировке/лицензии | Инвесторы, застройщики | Действует | ВРИ устанавливается документацией по планировке или лицензией | Линейные объекты, ОЭЗ, ИНТЦ, ТОР и др. |
| Образование участков | Все | Действует | Урегулирован порядок определения ВРИ при образовании | Возможна смена ВРИ образуемых участков при несоответствии регламенту |
| Запрет менять ВРИ по договору | Арендаторы/безвозмездные пользователи гос/мун. земель | Действует | Нельзя менять ВРИ, закрепленный в договоре | Исключение: комплексное развитие территории |
| Сельхозугодья | С/х землепользователи | Временный порядок | Можно изменить ВРИ решением органа власти субъекта РФ | До принятия спец. федерального закона о правовом режиме с/х угодий |
| Инициирование аукциона | Заинтересованные лица | Действует | Право инициировать аукцион в границах населенного пункта | Участок выставляется с ВРИ, указанным инициатором |
| Зоны публичных объектов | Правообладатели в зонах планируемого размещения | Действует | Можно выбирать только ВРИ для размещения такого объекта | Нельзя включать частные участки в такие зоны; исключения: изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя (ГрК РФ) |
| Садовые и огородные участки | Садоводы | Действует | Запрет на изменение ВРИ всех садовых/огородных участков в границах товариществ | Можно изменить при переходе к ТСЖ или для гос/мун. нужд |
Изменения для граждан
- ВРИ, установленные до 1 марта 2026, сохраняются. Подход к видам не меняется: основные, вспомогательные, условно разрешенные.
- Правообладатели могут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ для участков и объектов капстроительства без дополнительных разрешений и согласований.
- Для выбора основного ВРИ подается заявление в орган регистрации прав. Сроки каждой процедуры определены законом.
- В отдельных случаях допускается смена ВРИ образуемых участков (например, при разделе исходного участка, если его ВРИ не соответствует градостроительному регламенту).
Изменения для бизнеса
- Для участков в государственной/муниципальной собственности, предоставленных в аренду или безвозмездное пользование, установлен запрет менять ВРИ, предусмотренный договором. Исключение — использование участка для комплексного развития территории.
- Для земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к сельхозугодьям, теперь разрешено изменять ВРИ на основании решения органа власти субъекта РФ. Ранее это было невозможно. Порядок действует до принятия специального федерального закона о правовом режиме сельхозугодий.
- Появилась возможность для заинтересованного лица инициировать аукцион в границах населенного пункта. Орган власти обязан выставить участок на торги с тем ВРИ, который указал инициатор.
- Если участок по утвержденной документации по планировке находится в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, правообладатель может выбрать только ВРИ, предусматривающий такой объект.
- С 1 марта 2026 не допускается включать в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения участки, принадлежащие гражданам или юрлицам. Исключения установлены Градостроительным кодексом: изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя.
Изменения для садоводов
- Уточнен установленный Законом № 217-ФЗ запрет на изменение ВРИ отдельных садовых и огородных участков в границах территории садоводства или огородничества.
- Запрет теперь распространяется на все садовые и огородные участки вне зависимости от того, образованы они до или после вступления в силу Закона № 217-ФЗ.
- Назначение садовых участков можно изменить, если садоводы решат перейти к товариществу собственников жилья (ТСЖ) либо если участки требуются для государственных или муниципальных нужд.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Нужно ли заново утверждать ВРИ, установленные до 1 марта 2026? | Нет, они сохраняются и продолжают действовать. |
| Можно ли выбрать основной ВРИ без разрешения муниципалитета? | Да, правообладатель выбирает основной и вспомогательный ВРИ самостоятельно; подается заявление в орган регистрации прав. |
| Допустимо ли использование участка не по ВРИ для временных объектов? | Да, для геодезических/нивелирных пунктов и некапитальных строений (ограждения, бытовки, навесы) использование допускается независимо от ВРИ. |
| Можно ли арендатору госсобственности изменить ВРИ по своему усмотрению? | Нет, действует запрет менять ВРИ, закрепленный договором аренды/безвозмездного пользования. Исключение — комплексное развитие территории. |
| Как теперь менять ВРИ для сельхозугодий? | По решению органа власти субъекта РФ. Временный порядок действует до принятия специального федерального закона. |
| Можно ли инициировать аукцион и просить нужный ВРИ? | Да, заинтересованное лицо вправе инициировать аукцион в границах населенного пункта; участок выставляется с ВРИ, указанным инициатором. |
| Что с участками в зоне планируемого размещения публичного объекта? | Правообладатель выбирает только ВРИ, предусматривающий такой объект. С 1 марта 2026 запрещено включать частные участки в такие зоны (за исключением случаев по ГрК РФ). |
| Можно ли менять ВРИ садовых и огородных участков в товариществе? | Нет, действует общий запрет. Возможны исключения: переход к ТСЖ или изъятие для государственных/муниципальных нужд. |
Нормативная база
- Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ (изменения по видам разрешенного использования земельных участков)
- Информация Росреестра от 02.03.2026
- Земельный кодекс Российской Федерации
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ
