Начиная с 30 декабря 2004 года, когда был утвержден ФЗ-№214, регламентирующий отношения между застройщиками и дольщиками, ситуация на строительном рынке изменилась. Россияне, понимая преимущества покупки жилья на стадии «котлована», с удовольствием вкладывали средства в строительство. Между тем, отсутствие должного контроля со стороны государства привело к появлению большого количества долгостроев. Обманутые дольщики – главный повод для внесения изменений в законодательства, а с 1 июля 2019 года вступил в силу закон о долевом строительстве, но уже в измененном виде. О новых правилах жилищного строительства мы и хотим поговорить.
Что было до принятия изменений к закону о долевом строительстве
Жилищные условия многих россиян требуют улучшения, поэтому спрос на жилую недвижимость был всегда. Этим умело пользовались мошенники, предлагавшие жилье по «вкусным» ценам, но по предоплате. Рынок был неконтролируемым, а правила игры диктовали девелоперы, массово нарушавшие права дольщиков. В большинстве случаев люди были лишены всяческих шансов на восстановление своих законных прав, что и стало поводом для принятия в 2004-м году наболевшего ФЗ-№214 «О долевом строительстве».К моменту принятия этого фундаментального закона на территории России уже были тысячи людей, обманутых застройщиками. После принятия закона у людей появился шанс на защиту от государства, так как передача денег девелоперу сопровождалась обязательным заключением договора о долевом участии, а то, в свою очередь, проходил через процедуру регистрации в Росреестре.Защита граждан, между тем, оказалась не эффективной, так как на поверку закон оказался несовершенным, а уберечь он мог только от повторных продаж, но никак не от банкротства застройщика и остановки строительства из-за возникших споров с администрацией или жителями соседних домов. Как следствие, росло количество долгостроев и количество обманутых людей, о чем говорили постоянные протестные акции, организуемые пострадавшими от действий мошенников.
Что изменилось в 2018-2019 году
Опыт последних лет показывает, что даже заключаемые договора о долевом участии не способствуют уменьшению количества «долгостроев», поэтому дольщики по-прежнему требовали защиты. Понимая сложность ситуации, законодатели внесли поправки в ФЗ-№214, а в законную силу они вступили 01.07.2018 г. Нововведение коснулось, в первую очередь, финансирования проектов, изменились также требования к застройщикам и количеству возводимых одновременно объектов. Предлагаем ознакомиться с изменениями, которые вступят в силу в полном объеме уже с 01.07.2019 г.:
- Начиная с июля 2019-го все застройщики (за исключением девелоперов, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г.) вынуждены работать с эскроу-счетами. То есть, они могут, по сути, привлекать средства дольщиков, но не напрямую, а через специальные счета, открываемые на каждый отдельно взятый объект. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Важно! Средства могут быть перечислены застройщику в случае ввода дома в эксплуатацию или получения права собственности одним из жильцов.
- Для организации контроля расходования средств создан Фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик должен перечислять 1,2% от стоимости объекта.
- Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу-счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.
Это важно! Несмотря на то, что полный переход на проектное финансирование еще случился, многие застройщики уже повысили стоимость жилья, и особенно отличились девелоперы, работающие в Москве и Московской области.
- Особые требования будут предъявляться к опыту застройщика, а допускаться к строительству жилых объектов будут только компании, имеющие 3-летний стаж работы по возведению многоквартирных домов, и в случае, если их силами было возведено не менее 10 тыс. «квадратов» жилых помещений. Это означает, что увеличится спрос на покупку строительных компаний, соответствующих новым требованиям, а это тоже серьезный повод повышения цен на недвижимость.
- Строительная компания, начиная строительство на основании договора подряда, должна иметь собственные средства в размере 10% от стоимости объекта. «Дочкам» разрешается привлекать до 20% средств головной компании.
- По новым правилам строительство ведется по правилу: один застройщик – одно разрешение, то есть, до окончания строительства одного объекта разрешение на другой объект выдаваться не будет.
Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство. Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.
- Ограничение касается также подрядчиков, а сумма авансовых платежей исполнителям работ не должна превышать 30%, однако это зависит от особенностей региона.
Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля. По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.
Что грозит за нарушение сроков строительства
После вступления в силу новых правил строительства, дольщики гарантированно получат законное жилье в оговоренные заранее сроки. Нарушение этого пункта договора может стать поводом для отказа в выдаче новых разрешений. В эту ловушку могут попасть, в первую очередь, крупные девелоперы, занимающиеся одновременно возведением нескольких объектов. Нарушение сроков строительства всего на одном из объектов может сыграть с застройщиком злую шутку и даже поставить крест на карьере.
Консультация по долевому строительству и изменениям в законе
Разъяснить по поводу изменений в законе о долевом строительстве и выяснить на сколько они могу коснуться Вас поможет наш специалист-консультант по юридическим вопросам. Заполните форму ниже и наш дежурный юрист свяжется с Вами в ближайшее время!
