Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами. Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы. Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.
Обязанности УК при управлении многоквартирным домом
Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:
- Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
- Организационные.
К первой категории относятся:
- соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
- осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
- поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
- обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
- вывоз бытовых отходов.
- своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.
Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:
- стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
- стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
- газопроводы до запорного крана.
Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.К организационным обязанностям УК можно отнести:
- ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
- контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
- хранение технической документации.
- прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
- формирование и направление гражданам счетов и квитанций.
Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.
По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.
Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений
Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг. Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ. Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей. Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.
Лицензионные требования
В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:
- Регистрация на территории РФ.
- Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
- Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
- Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
- Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
- Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.
В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.
Сроки рассмотрения и ответа
За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства. Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.
В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.
Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.
Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.
Сроки выполнения заявки
В ПП 416 от 15.05.2013 года с поправками, вступающими в действие 01 марта 2019 года, регламентируется работа подразделений, занимающихся устранением аварий.
Обращаться в аварийно-диспетчерскую службу следует по телефону. На звонок заявителя положено отреагировать в течение 5 минут. Если установлена система передачи голосового сообщения, заявку нужно рассмотреть максимум через 10 минут по завершении связи.
При поступлении сигнала от жильцов следует выполнить:
- локализацию повреждений систем теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения – в течение 0.5 часа.
- ликвидацию засоров канализации и мусоропровода – в течение 2 часов.
Работы по прочистке мусоропровода разрешены с 8-00 до 23-00.
Заявителю в течение получаса с момента поступления заявки должно быть сообщено о причинах аварии и предполагаемых сроках устранения.
При повреждении общедомовых сетей аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом поставщикам ресурсов и организует ремонт самостоятельно или совместно с ними в зависимости от характера аварии.Ликвидация мелких повреждений и неисправностей производится в круглосуточном режиме по согласованию с собственниками или пользователями помещений. В таблице указаны сроки выполнения заявки на основании Постановления Госстроя РФ № 170.
| Вид неисправности | Время, отведенное на устранение |
| Крыша | |
| Протечка | 1 сут. |
| Поломка системы водоотведения | 5 сут. |
| Стены | |
| Отсутствие связи кирпичей со стенами | 1 сут. |
| Нарушение плотности в дымоходах | 1 сут. |
| Окна, двери | |
| Сломаны рамы, разбиты стеклазимойлетом | 1 сут.3 сут. |
| Повреждение входных дверей | 1 сут. |
| Элементы отделки | |
| Отслоение штукатурки потолочных перекрытий или верхних участков стен, создание угрозы падения | 5 сут. |
| Нарушение связи наружной облицовки со стеной | немедленно |
| Полы | |
| Проникание воды через перекрытия | 1 сут. |
| Печки | |
| Нарушение целостности конструкции, возможность пожара или попадания угарного газа в жилое помещение | 1 сут. |
| Сантехническое оборудование | |
| Протечка кранов | 1 сут. |
| Авария на трубопроводе | немедленно |
| Повреждение мусоропровода | 1 сут. |
| Электрическое оборудование | |
| Нарушение целостности кабеля с отключением электроснабжения | 3 часа |
| Неполадки в распределительном устройстве | 3 часа |
| Выход из строя защитных автоматов | 3 часа |
| Короткое замыкание, другие аварийные ситуации | немедленно |
| Выход из строя духовки или одной конфорки электрической плиты | 3 сут. |
| Неисправность всей электрической плиты | 3 часа |
| Неисправность освещения в помещениях общего пользования | 7 сут. |
| Поломка лифта | 1 сут. |
Аварийно-диспетчерская служба должна регистрировать заявки в прошитом журнале с пронумерованными страницами и обеспечивать хранение документов в своем помещении. Возможно сохранение поступивших обращений и записей звонков в электронной системе, если таковая имеется.
При регистрации заявки гражданину должен быть сообщен ее регистрационный номер.
Если управляющая компания не реагирует
Обратиться с жалобой в УК с 1 марта 2019 года стало легче. На основании поправок к ПП 416 в пешей доступности (не более 3 км) от МКД должны быть организованы представительства управляющих компаний. В них обязаны принять собственника жилья, предоставить оперативные ответы на его вопросы и оказать помощь.Если УК нарушила сроки выполнения заявок, не реагирует на сообщения о предоставлении некачественных услуг, игнорирует требования о перерасчете или возмещении ущерба, у пострадавших от ее действий есть возможность обратиться с заявлением в следующие инстанции:
- Роспотребнадзор
- жалоба в Государственную жилищную инспекцию
- прокуратура
- районный суд
В эти учреждения нужно подавать заявление, подкрепленное доказательствами. Если собственник жилья привлек для ремонта стороннюю организацию, следует приложить все платежные документы.
Считается, что суд – последняя инстанция, на которую рассчитывает потерпевший. Это не так. Иск можно подавать сразу, не обращаясь во все остальные перечисленные организации. Обычно юристы предлагают направить претензию в УК и решить вопрос в досудебном порядке, такие действия не являются обязательными, но могут привести к положительному результату с меньшими затратами времени и сил.
Юридическая консультация по вопросам деятельности управляющей компании
Заполните форму ниже и получите консультацию юриста по вопросам ЖКХ и управляющих компаний.
