Содержание
Когда возникает обязанность по 3-НДФЛ и НДФЛ при продаже жилья
ФНС России 26 февраля 2026 года напомнила: в зависимости от срока владения недвижимостью при ее продаже может возникнуть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ. Отсчет минимального срока владения ведется, как правило, с момента государственной регистрации права собственности на объект.
С какого момента считать срок: ключевые ориентиры
- Наследство: срок владения считается с даты смерти наследодателя.
- ДДУ (готовая квартира или доли): предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости по договору участия в долевом строительстве.
- Раздел, перепланировка, реконструкция, выдел доли: срок нахождения в собственности определяется с даты исходного объекта.
Специальные ситуации
- Несколько долей, купленных в разное время: срок владения исчисляется с даты приобретения первой доли.
- Объединение нескольких помещений: срок владения полученного в результате помещения считается с даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений.
Что изменилось с 1 января 2025 года
- Доля ребенка при маткапитале: при продаже квартиры с выделенной долей ребенка, приобретенной на средства материнского капитала, срок владения детской долей считается с даты приобретения квартиры родителями (применяется с 01.01.2025).
- Земельные участки (ИЖС, ЛПХ, личные гаражи, дачи, огороды): при продаже участков, образованных в результате раздела/выдела исходного участка, срок владения новым участком считается не с момента его создания, а с момента, когда гражданин стал владельцем первого участка. Норма действует, если при разделе образовалось не более двух новых участков (применяется с 01.01.2025).
Сводная таблица: как считать срок владения в разных случаях
| Ситуация | Отсчет минимального срока владения |
|---|---|
| Обычная покупка жилья (квартира, комната, дом, доля) | С даты государственной регистрации права собственности |
| Наследство | С даты смерти наследодателя |
| Квартира/доля, приобретенная по ДДУ (строительство завершено) | С даты полной оплаты стоимости по договору долевого участия |
| Раздел, перепланировка, реконструкция, выдел доли | С даты исходного объекта недвижимости |
| Приобретение нескольких долей в разное время | С даты приобретения первой из долей |
| Объединение нескольких жилых помещений в одно | С даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений |
| Квартира с выделенной долей ребенка, купленная с применением маткапитала (продажа детской доли) | С 01.01.2025: с даты приобретения квартиры родителями |
| Земельные участки под ИЖС, для ЛПХ, личных гаражей, дач и огородов, образованные при разделе/выделе исходного участка | С 01.01.2025: с момента, когда гражданин стал владельцем первого участка (если образовано не более двух новых участков) |
Важно
- Срок владения напрямую влияет на обязанность представить 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ при продаже недвижимости.
- Отсчет срока определяется по каждому объекту и каждой доле отдельно, с учетом указанных правил.
- Если правила с 01.01.2025 затрагивают вашу ситуацию (детская доля при маткапитале, раздел/выдел земельного участка), применяйте новый порядок.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| С какого момента считать минимальный срок владения при наследовании квартиры? | С даты смерти наследодателя. |
| Как считать срок по квартире, купленной по ДДУ? | С даты полной оплаты стоимости по договору участия в долевом строительстве. |
| Что если доли в квартире покупались в разное время? | Срок считаете с даты приобретения первой из долей. |
| Какой срок берется при объединении двух квартир в одну? | С даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений. |
| Как считать срок по дому после реконструкции или перепланировки? | Срок владения определяется с даты исходного объекта. |
| Какой порядок для доли ребенка, если квартира куплена с маткапиталом и доля выделена? | С 01.01.2025 срок по детской доле считается с даты приобретения квартиры родителями. |
| Как считать срок при продаже участка под ИЖС, образованного из исходного участка? | С 01.01.2025 — с момента, когда вы стали владельцем первого участка, если при разделе образовалось не более двух новых участков. |
| Действует ли «правило первого участка», если при разделе получилось более двух участков? | Нет. Указанное положение применяется только при образовании не более двух новых участков. |
Нормативные акты
- Налоговый кодекс РФ: статьи 217.1 (минимальный срок владения), 228, 229 (обязанность по декларированию и уплате НДФЛ).
- Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (материнский капитал) — в части оснований приобретения жилья с выделением долей.
