Комплексные кадастровые работы: что значит уведомление и как не попасть в неприятности
С 2025 года все комплексные кадастровые работы (ККР) федерального значения проводит публично-правовая компания «Роскадастр», учредителем которой от имени государства выступает Росреестр. Такие работы проводятся сразу на территории одного или нескольких кадастровых кварталов и затрагивают всех собственников участков и объектов недвижимости в пределах этих кварталов.
Если ваш участок или дом попадает в зону ККР, вы получите официальное уведомление. Важно правильно понять, как должно выглядеть легитимное извещение, какие обязанности возникают у собственника и какие у вас есть права при уточнении границ участка.
Как должно прийти уведомление о проведении комплексных кадастровых работ
Собственникам земельных участков и строений, расположенных в кадастровом квартале, где проводят ККР, извещения направляются строго по установленным каналам:
- по почте России – на адрес, указанный в Реестре или документах;
- через Единый портал госуслуг – в личный кабинет пользователя;
- на электронную почту, указанную в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
| Способ уведомления | Является официальным | Особенности |
|---|---|---|
| Почта России | Да | Бумажное письмо на почтовый адрес правообладателя |
| Единый портал госуслуг | Да | Сообщение в личном кабинете, возможно дублирование на e-mail/телефон |
| E-mail из ЕГРН | Да | Письмо на адрес, указанный в записях ЕГРН |
| Мессенджеры (WhatsApp, Telegram и др.) | Нет | Не используются для официальных уведомлений |
| Социальные сети | Нет | Любые сообщения считаются информационными, а не официальными |
| SMS с непонятными ссылками | Нет | Высокий риск мошенничества, официальное уведомление так не направляется |
Росреестр подчеркивает, что официальное уведомление:
- не направляется через мессенджеры или социальные сети;
- не содержит ссылок на сторонние сайты;
- никогда не требует оплаты, перевода денег, введения паролей или кодов подтверждения.
Если вы сомневаетесь в подлинности уведомления, имеет смысл самостоятельно проверить факт проведения ККР в вашей местности на официальных ресурсах Росреестра и ППК «Роскадастр», а также уточнить информацию в местной администрации.
Обязанности собственника на этапе полевых работ
Один из ключевых этапов ККР – полевые работы, когда кадастровые инженеры выезжают на местность для проведения необходимых измерений. На этом этапе у собственника возникает прямая обязанность обеспечить доступ к объекту недвижимости.
Согласно ч. 7 ст. 42.6 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», препятствование проведению комплексных кадастровых работ является нарушением законных требований.
| Действия собственника | Зачем это нужно |
|---|---|
| Обеспечить доступ кадастровому инженеру к участку/объекту | Для выполнения точных замеров и уточнения характеристик объекта |
| Не препятствовать проходу и проведению работ | Нарушение требований закона может привести к негативным правовым последствиям |
| Подготовить документы на объект недвижимости | Документы помогут корректно отразить фактические права и границы |
По просьбе кадастрового инженера собственнику необходимо предъявить имеющиеся документы на объект недвижимости. Это может быть:
- свидетельство о праве собственности старого образца;
- выписка из ЕГРН;
- договор купли-продажи, дарения, мены, наследства и т.п.;
- акты органов власти о предоставлении участка.
Если права не зарегистрированы в ЕГРН: почему важно поторопиться
Нередко собственник фактически владеет землей или домом, но его право не оформлено в ЕГРН: есть только старое свидетельство или иные документы. В таких случаях при проведении ККР особенно важно не затягивать с регистрацией.
Если владелец не зарегистрировал свои права, но располагает документами (например, старым свидетельством), рекомендуется как можно скорее обратиться за государственной регистрацией, чтобы:
- поставить объект на кадастровый учет в актуальных, фактических границах;
- зафиксировать ранее возникшее право собственности официально в ЕГРН;
- избежать дальнейших споров по границам и правам на участок;
- исключить риск признания объекта «неучтенным».
Согласование границ по итогам ККР: как действовать собственнику
После проведения полевых работ собственнику предоставляют проект карты-плана территории с границами по итогам комплексных кадастровых работ. На этом этапе важно внимательно изучить предложенные данные.
| Ситуация | Действие собственника |
|---|---|
| Границы и площадь вас устраивают | Утвердить предоставленный проект карты-плана территории |
| Есть несогласие с границами, площадью или описанием | Подать письменные возражения в согласительную комиссию |
Если у собственника нет возражений, он утверждает проект карты-плана, и сведения в дальнейшем используются при внесении данных в ЕГРН.
Если же владелец не согласен с отображенными границами или иными сведениями, необходимо:
- составить письменные возражения с указанием, чем именно вы недовольны;
- направить их в согласительную комиссию в установленном порядке;
- при необходимости подготовить дополнительные документы и доказательства (старые планы, акты, договоры).
Информацию о работе согласительных комиссий (сроки, порядок рассмотрения, контакты) можно получить на официальных сайтах местных органов власти.
Изменение площади участка после ККР: когда нужно ваше согласие
По итогам комплексных кадастровых работ могут быть уточнены не только границы, но и площадь земельного участка. Важно помнить установленное законом общее правило: площадь участка по результатам ККР, как правило, не должна измениться более чем на 10%.
Если фактическая разница превышает этот порог, вступают в силу специальные ограничения.
| Изменение площади | Правовые последствия |
|---|---|
| До 10% включительно | Данные могут быть внесены в ЕГРН по общему порядку без отдельного письменного согласия собственника |
| Более 10% | По ч. 5 ст. 42.8 закона № 221-ФЗ внесение таких данных в ЕГРН возможно только с письменного согласия собственника |
Если собственник не дает письменного согласия на такое значительное изменение площади, то государственная регистрация будет приостановлена до разрешения ситуации.
Чем комплексные кадастровые работы отличаются от «обычного» межевания
Комплексные кадастровые работы – это не индивидуальное межевание одного-двух участков. В соответствии с главой 4.1 Федерального закона № 221-ФЗ, ККР представляют собой масштабные мероприятия, затрагивающие сразу все объекты недвижимости в пределах определенных кадастровых кварталов.
| Обычное межевание | Комплексные кадастровые работы (ККР) |
|---|---|
| Проводится по инициативе одного собственника | Инициируются государством и охватывают территорию целого кадастрового квартала или нескольких кварталов |
| Уточняются границы одного конкретного участка | Уточняются или устанавливаются границы сотен и тысяч участков и объектов |
| Не всегда исправляются системные ошибки в реестре | Цель – массовое исправление ошибок и выявление неучтенных объектов |
| Влияние на соседей ограничено | Результаты затрагивают многих соседей и смежные участки |
Комплексные кадастровые работы проводятся, чтобы:
- уточнить или впервые установить границы большого количества земельных участков;
- исправить накопившиеся ошибки в ЕГРН;
- выявить неучтенные постройки и фактических правообладателей;
- сформировать более точную налоговую базу по объектам недвижимости;
- предотвратить споры между соседями о прохождении границ участков.
Зачем собственнику внимательно относиться к ККР
Несмотря на то, что ККР инициируются государством, от позиции и действий собственника зависит, насколько корректно будут отражены его права и объекты в ЕГРН. Важно:
- не игнорировать официальные уведомления о начале работ;
- обеспечить доступ кадастровым инженерам и предоставить им документы;
- проверить проект карты-плана и при несогласии своевременно направить возражения;
- оформить и зарегистрировать ранее не внесенные в ЕГРН права.
Такой подход позволит минимизировать риск споров, доначислений налогов и возможных ограничений при распоряжении участком или объектом.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Я получил сообщение о кадастровых работах в мессенджере. Это официальное уведомление? | Нет. Официальные уведомления направляются только по почте России, через портал Госуслуг или на e-mail, указанный в ЕГРН. Сообщения в мессенджерах могут носить лишь информационный характер или быть мошенническими. |
| Обязан ли я пускать кадастрового инженера на участок? | Да. Собственник обязан обеспечить доступ к объекту недвижимости для проведения замеров. Препятствование ККР является нарушением законных требований (ч. 7 ст. 42.6 закона № 221-ФЗ). |
| Что делать, если моя площадь изменилась более чем на 10%? | В таком случае внесение новых данных в ЕГРН возможно только с вашего письменного согласия (ч. 5 ст. 42.8 закона № 221-ФЗ). При отсутствии согласия государственная регистрация будет приостановлена. |
| Чем ККР отличаются от обычного межевания участка? | ККР проводятся сразу для всей территории кадастрового квартала или нескольких кварталов, затрагивая большое количество объектов и направлены на массовое уточнение границ и исправление ошибок. Обычное межевание инициирует один собственник и касается, как правило, только его участка. |
| У меня старое свидетельство, но нет записи в ЕГРН. Нужна ли мне регистрация? | Да, желательно не откладывать. Регистрация права в ЕГРН позволит учесть объект в актуальных границах и официально зафиксировать ваше право собственности, что важно при проведении ККР и в будущем при распоряжении имуществом. |
Нормативные акты
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», в том числе:
– глава 4.1 – регулирование комплексных кадастровых работ;
– ст. 42.6 – обязанности правообладателей и проведение ККР;
– ст. 42.8 – особенности внесения изменений в ЕГРН по результатам ККР.
