Минфин России обобщил поступившие вопросы по применению МСФО в связи с изменением ставки НДС и разъяснил, как отражать это в учете договоров аренды (Информация Минфина России от 26 февраля 2026 № ОП 23-2026). Ниже — ключевые выводы для арендаторов и арендодателей по МСФО (IFRS) 16 и ориентиры для РСБУ (ФСБУ 25/2018).
| Документ | Информация Минфина России от 26 февраля 2026 № ОП 23-2026 |
| Кого касается | Арендаторы и арендодатели по МСФО (IFRS) 16; полезно также при применении ФСБУ 25/2018 |
| Что меняется | Подход к отражению изменения ставки НДС в арендных платежах и определение, является ли это модификацией договора аренды |
| Ключевая дата | 28 ноября 2025 — дата модификации для целей учета при трактовке события как модификации (Закон № 425‑ФЗ) |
| Отчетность | Последствия по сценариям 2.1 и 2.2 отражаются в консолидированной финансовой отчетности за 2025 год |
1) Если сумма арендного платежа без НДС не меняется
Когда по исходным условиям договора или по допсоглашению, которое лишь увеличивает НДС и не затрагивает иные условия, сумма арендного платежа без НДС остается прежней, то:
- у арендатора обязательство по аренде не меняется,
- у арендодателя чистая инвестиция в аренду не меняется,
поскольку не меняется набор арендных платежей, включенных в их расчет.
2) Если общая сумма возмещения (включая НДС) фиксирована
Когда по договору общая сумма возмещения с НДС не меняется, а увеличение НДС компенсируется снижением арендного платежа, возможны подходы ниже.
-
2.1. В договоре изначально есть механизм перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС.
Реализация такого механизма не считается модификацией договора аренды, даже если стороны оформляют изменение НДС допсоглашением.
- Учет у арендатора. Отражается переоценка обязательства по аренде путем дисконтирования пересмотренных арендных платежей с использованием первоначальной ставки дисконтирования. Разница признается как уменьшение балансовой стоимости актива права пользования.
- Учет у арендодателя. МСФО (IFRS) 16 не содержит прямых указаний по переоценке чистой инвестиции в аренду. Необходимо определить учетную политику, например:
- учет переоценки по аналогии с пересчетом финансового актива при изменении денежных потоков: балансовая стоимость пересчитывается с использованием первоначальной ставки дисконтирования, эффект — в составе прибыли/убытка;
- пересчет договорной ставки по аренде без пересчета чистой инвестиции в аренду.
-
2.2. В договоре изначально нет механизма перераспределения. До отчетной даты стороны могли заключить или не заключить допсоглашение, вводящее такой механизм.
Так как МСФО (IFRS) 16 не содержит указаний, как трактовать изменение законодательства в этой ситуации, организация формирует учетную политику, в т.ч. возможны варианты:
- Подход как в п. 2.1, если из анализа следует, что, несмотря на отсутствие прямого условия, договор предполагал снижение арендного платежа при увеличении ставки НДС (с сохранением общей суммы возмещения), а допсоглашение лишь формализует такой порядок.
- Трактовка как модификации договора аренды, если изменение ставки НДС расценивается как изменение условий договора:
- Учет у арендатора. Пересчет обязательства по аренде путем дисконтирования пересмотренных платежей с использованием пересмотренной ставки дисконтирования. Изменение отражается как корректировка балансовой стоимости актива права пользования.
- Учет у арендодателя. Пересчет чистой инвестиции в аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования, при этом признание чистой инвестиции не прекращается (при отсутствии иных изменений договора).
-
2.3. Допсоглашение после отчетной даты, если оно лишь формализует фактически существовавшее на отчетную дату соглашение сторон, не считается модификацией договора аренды.
3) Отражение в отчетности и дата модификации
Последствия изменения ставки НДС в случаях, описанных в пунктах 2.1 и 2.2, подлежат отражению в консолидированной финансовой отчетности за 2025 год.
Если изменение ставки НДС расценивается как модификация договора аренды (п. 2.2), для целей учета датой модификации считается 28 ноября 2025 — дата принятия Закона № 425‑ФЗ.
По мнению редакции, с этими подходами полезно ознакомиться и при применении ФСБУ 25/2018 в РСБУ.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
| Нужно ли пересчитывать обязательство по аренде, если увеличился НДС, а аренда без НДС не изменилась? | Нет. Если сумма арендного платежа без НДС не меняется, обязательство по аренде и чистая инвестиция в аренду не пересчитываются. |
| Какой дисконт использовать при перераспределении общей суммы возмещения по НДС, если механизм предусмотрен изначально? | Арендатор применяет первоначальную ставку дисконтирования для пересчета обязательства; разница уменьшает актив права пользования. |
| Что делать арендодателю, если МСФО 16 не дает прямых указаний? | Установить учетную политику: либо учитывать по аналогии с модификацией денежных потоков финансового актива (пересчет с первоначальной ставкой, эффект — в прибыли/убытке), либо пересчитывать договорную ставку без пересчета чистой инвестиции. |
| Когда изменение НДС признается модификацией договора аренды? | Если исходные условия не содержали механизма перераспределения и анализ показывает, что изменение ставки НДС является изменением условий договора. Тогда у арендатора применяется пересмотренная ставка дисконтирования, у арендодателя — первоначальная. |
| За какой период отражать последствия в отчетности? | В консолидированной отчетности за 2025 год — по кейсам п. 2.1 и 2.2. |
| Какая дата считается датой модификации для учета? | 28 ноября 2025 (дата принятия Закона № 425‑ФЗ), если событие квалифицируется как модификация. |
| Актуальны ли разъяснения для РСБУ? | Да, их полезно учитывать при применении ФСБУ 25/2018. |
Нормативная база
- Информация Минфина России от 26 февраля 2026 г. № ОП 23-2026.
- Федеральный закон № 425-ФЗ (дата принятия: 28 ноября 2025) — об изменении ставки НДС.
- МСФО (IFRS) 16 «Аренда».
- ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».
