С 1 января 2025 года доходы от продажи жилья не облагаются НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального срока. В этом случае подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. На это указала ФНС России.
Когда НДФЛ платить не нужно: простые правила 5 и 3 лет
Общее правило: если вы владеете недвижимостью не менее 5 лет, при продаже НДФЛ не начисляется, а отчетность подавать не нужно. В ряде жизненных ситуаций действует сокращенный срок — 3 года.
| Основание/условие | Минимальный срок для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Общее правило | 5 лет |
| Наследование | 3 года |
| Договор дарения | 3 года |
| Получение учредителем от личного фонда | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| По договору ренты | 3 года |
| Единственное жилье у продавца (не учитывается жилье, купленное в течение 90 дней до даты продажи) | 3 года |
Если срок владения меньше: как отчитаться и когда заплатить
- До 30 апреля 2026 года — подать декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации.
- До 15 июля 2026 года — уплатить НДФЛ.
Сумма налога может быть уменьшена за счет имущественного вычета или подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.
Ставки НДФЛ при продаже жилья с 1 января 2025 года
| Статус налогоплательщика | Ставка и порог |
|---|---|
| Резидент РФ |
|
| Нерезидент РФ | 30% от налогооблагаемого дохода. |
Ставки применяются к налогооблагаемому доходу, рассчитанному с учетом имущественного вычета или документально подтвержденных расходов.
Имущественный вычет по ст. 220 НК РФ: как уменьшить налог
- Вычет в сумме расходов — если у вас есть документы, подтверждающие цену покупки и сопутствующие траты (госпошлина, услуги нотариуса и т. п.).
- Фиксированный вычет — в размере, предусмотренном ст. 220 НК РФ (по продаже жилья — до 1 млн руб.).
Одновременно применять оба варианта по одному объекту нельзя — выбирается либо расходы, либо фиксированный вычет.
Льгота для семей с двумя и более детьми по ст. 217.1 НК РФ
Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья при соблюдении всех условий:
- Два и более ребенка до 18 лет, либо до 24 лет при очном обучении.
- Покупка другого жилья в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года.
- Площадь или кадастровая стоимость купленного жилья выше, чем у проданного.
- Кадастровая стоимость проданного объекта — не более 50 млн руб.
- На дату продажи у членов семьи в совокупности не более 50% в праве собственности на другой жилой объект, который превышает по площади купленное жилье.
Важно с 2026 года: для применения льготы можно учитывать недееспособных детей независимо от возраста, а также учесть рождение второго ребенка не только в год продажи, но и до 30 апреля следующего года.
Ответы на вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если владел жильем более 5 лет (или 3 лет по льготным основаниям)? | Нет. При соблюдении минимального срока владения декларация не подается и НДФЛ не взимается. |
| Какие сроки отчитаться и заплатить, если владел меньше минимума? | Подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2026, уплатить НДФЛ до 15 июля 2026. |
| Какие ставки действуют с 1 января 2025 года? | Для резидентов: 13% до 2,4 млн руб. годового дохода и 15% с суммы превышения; для нерезидентов — 30%. |
| Можно ли уменьшить налог расходами или вычетом? | Да. Либо учесть подтвержденные расходы, либо применить фиксированный вычет по ст. 220 НК РФ. |
| Как работает правило «единственного жилья»? | Если проданное жилье было единственным, действует 3-летний срок; жилье, купленное в течение 90 дней до продажи, при оценке статуса «единственного» не учитывается. |
| Можно ли учесть недееспособного ребенка для детской льготы? | Да, с 2026 года недееспособные дети учитываются независимо от возраста. |
Правовые основания
- Налоговый кодекс РФ: ст. 217.1 (льготы для семей с детьми).
- Налоговый кодекс РФ: ст. 220 (имущественные налоговые вычеты).
- Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ (изменения ставок НДФЛ с 01.01.2025).
