По действующему законодательству права участника долевого строительства на 100% защищены, поэтому в случае нарушения сроков сдачи объекта покупатель может требовать компенсации. Взыскание неустойки с застройщика доступно со следующего дня, указанного в договоре как дата сдачи объекта. Днем окончания срока просрочки считается момент подписания акта приема-передачи жилья. Право взыскания пени со строительной компании закреплено в ГК РФ, поэтому застройщик при нарушении обязательств обязан оплатить штраф. Ниже рассмотрим правовые моменты этого вопроса, позицию закона, способы расчета и взыскания пени.
Что говорит закон
В ФЗ №214 указаны нюансы взаимоотношений между строительной компанией и покупателем квартиры. Здесь же прописаны правила надзора и контроля возведения многоэтажных объектов и иной недвижимости. Также указан список полномочий каждого из субъектов — застройщика, покупателя по ДДУ и 3-их лиц. Судебная практика показывает сложность взыскания неустойки. Если застройщик не согласен с денежными требованиями, он вправе обратиться в суд. Если решение будет вынесено не в его пользу, строительная компания может подать апелляцию.По ФЗ №214 неустойку можно взыскать до суда и в судебном порядке. При этом дольщик должен компенсировать затраты покупателя (участника договора). Если пострадавшая сторона подала заявление, иск должен быть рассмотрен с последующим привлечением к ответственности строительной компании.По закону условия взаимодействия между застройщиком и дольщиком прописываются в договоре, подтверждающем долевое участие (ДДУ). В нем указываются параметры жилья, план квартиры, ее адрес и иная информация. Также прописываются права и обязательства участников. С учетом рассматриваемой темы наибольший интерес представляют обязанности застройщика:
- Возведение здания в указанные сроки и передача жилья в собственность участникам ДДУ.
- Строительство объекта может осуществляться самостоятельно или с привлечением других компаний.
- Застройщик берет на себя риски, которые могут возникнуть на этапе возведения объекта.
Нарушение любого из пунктов позволяет дольщику обратиться в суд по ФЗ №214 и требовать покрытия финансового ущерба. Покупатели жилья, в свою очередь, должны своевременно оплатить указанную в ДДУ стоимость и принять квартиру в отведенные сроки.
Виды компенсаций, взыскиваемых с застройщика
При несвоевременной сдаче квартиры дольщик вправе требовать компенсации от застройщика. По закону пострадавшей стороне полагаются следующие выплаты:
- неустойка за каждые сутки просрочки
- 50% штрафа за неисполнение требований
- компенсация морального вреда
- покрытие затрат на оплату услуг юриста
- выплата средств, оплаченных за аренду недвижимости
- расходы на почтовые отправления
- затраты на оформление доверенности в нотариальном органе и т. д.
В общую сумму компенсации могут входить все указанные платежи, а не только пеня. При расчете учитываются обстоятельства, в которых находился дольщик, и его реальные затраты.
Что такое неустойка, принцип расчета
При взыскании неустойки с застройщика нужно понимать сущность такой санкции. Неустойка — это денежные средства, которые стягиваются с застройщика при нарушении тем обязательств по договору ДДУ. Распространенная причина взыскания состоит в несвоевременной сдаче объекта. Размер неустойки может прописываться в ДДУ, но ее размер не может быть ниже установленного законом параметра.По действующему законодательству величина неустойки равна:
- Для юрлиц — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
- Для физлиц — 1/150.
При вычислении учитываются общие обязательства за каждый день просрочки. Сумма долга рассчитывается с момента, когда объект должен быть сдан (день, месяц, квартал). При нарушении сроков по причинам, не связанным со строительной компаний, последняя должна за два месяца проинформировать клиентов и установить новую дату сдачи сооружения.Пример. Застройщик является юрлицом, поэтому пеня составляет 1/300 от действующей ставки. На июнь 2019 года параметр рефинансирования равен 7,75%. Стоимость жилья составляет три миллиона рублей. Застройщик просрочил сдачу объекта на 12 месяцев. Расчет неустойки выполняется следующим образом — 3 000 000 * 365 * 1/300 * 7,75/100 = 80,8 тысяч рублей.Сумма только на первый взгляд кажется небольшой, ведь за компенсацией могут обратиться все дольщики. В таком случае строительную компанию ожидают серьезные последствия. При наличии явных нарушений застройщик может выплатить деньги без судебных разбирательств. Здесь все зависит от договоренности сторон и общей суммы денежных претензий.
Способ взыскания неустойки с застройщика
На практике выделяется два пути компенсации неустойки — до суда и путем подачи искового заявления. Рассмотрим особенности каждого из вариантов.
Взыскание неустойки до суда
Для получения выплат с застройщика дольщик оформляет заказное письмо (обязательна опция уведомления) и отправляет его нарушителю договора. В документе указывается суть претензии и размер пени, рассчитанной с учетом действующих правил. Обязательное условие — указание нарушенных пункта соглашения и норм закона, а также расчетной суммы.В письме дольщик может потребовать не только выплату пени, но и компенсацию других убытков — аренды недвижимости, моральный ущерб и т. д. Если клиент имеет сильную позицию, строительной компании выгодно рассчитаться до судебного разбирательства. В ином случае размер выплат может увеличиться. Кроме того, судебная практика показывает лояльность представителей фемиды к дольщикам.
Обращение в суд
При отказе застройщика решить вопрос мирным путем взыскание неустойки происходит через суд. В таком случае пострадавшая сторона собирает доказательства, подтверждающие нарушение закона дольщиком, и оформляет исковое заявление. При составлении иска учитываются требования ГПК РФ (статей 311 и 312). В них сказано, какие данные должны быть отражены в документе:
- наименование суда
- ФИО заявителя
- данные об ответчике
- сведения об объекте ДДУ
- пункты договора, которые были нарушены
- требования
- размер финансовых претензий
- список прилагаемых документов (чеки, квитанции и т. д.)
- дата и подпись
Исковое заявление рассматривается в суде по месту проживания истца, по адресу застройщика или месту выполнения соглашения. Обращаться необходимо только в городской или районный суд. Если сумма требований больше 1 000 000 рублей, лучше оформить несколько исков за разные периоды.По закону дольщик вправе потребовать компенсацию морального вреда. При вычислении этого параметра учитывается сумма искового заявления, а также физические и нравственные страдания дольщика.Перед подачей иска нужно собрать следующие бумаги:
- ДДУ и его приложения (копии)
- квитанции об оплате обязательств по ДДУ (копии)
- соглашение переуступке (если имеется)
- бумаги, свидетельствующие об отправке претензии
- документы, подтверждающие дополнительные расходы
- переписка со строительной компанией (при наличии)
- иск с приложением пакета бумаг и т. д.
При рассмотрении дела суд должен видеть, что дольщик попробовал решить вопрос до суда путем подачи претензии. Отказ строительной компании решить вопрос мирным путем укрепляет позиции покупателя и повышает шанс взыскания неустойки с застройщика. При наличии трудностей в вопросе оформления иска или сбора документов можно привлечь юриста.Процесс судебного разбирательства длится около трех месяцев. В дальнейшем застройщик подает апелляцию, рассмотрение которой занимает еще несколько месяцев. Общая продолжительность работы составляет где-то 2-3 месяца.
Варианты взыскания неустойки — до или после передачи квартиры
Процесс взыскания неустойки и успех дела в борьбе с застройщиком зависит от времени, когда человек обратился в судебный орган — до или после получения квартиры. Рассмотрим правовые особенности для каждой из ситуаций.
Жилье уже передано
Если дольщик получил квартиру, суд рассчитывает продолжительность просрочки и сумму, которую должна выплатить строительная компания. Адвокаты застройщика будут давить на ГК РФ (статью 333) и просить о снижении размера неустойки. Во многих случаях суд идет навстречу заявителю и уменьшает величину выплат.От неустойки зависит и размер штрафных санкций. К примеру, если она уменьшается, это влияет и на размер штрафных санкций. В результате дольщик недополучает крупную сумму.
Квартира еще не передана
Если на момент судебного разбирательства дольщик еще не получил жилье, суд будет считать неустойку и другие платежи на момент заседания. Как и в прошлом случае, адвокат застройщика может потребовать уменьшения суммы неустойки, и представители фемиды могут пойти навстречу.Далее работник ФССП будет стягивать с застройщика положенную сумму. При этом пристав пересчитает цифру на момент взыскания, что приведет к ее увеличению. По закону доначисленную сумму уменьшить не получится. Это правило прописано в ГК РФ (статье 333). Следовательно, неустойка выдается в полном объеме без уменьшения.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Апелляция застройщика
Если покупатель квартиры получил положительное решение суда первой инстанции, подать апелляцию может и застройщик. Чтобы не платить неустойку, строительные компании стараются максимально затянуть процесс. Как правило, они несколько раз подают неправильные заявление и «забывают» приложить тот или иной документ.Каждый раз рассмотрение дело затягивается, что и необходимо строительной компании. В среднем продолжительность апелляции может составлять до полугода. В результате дольщики вынуждены пойти на «мировую» и соглашаются на минимальную компенсацию. Иногда застройщик за этот период устраняет недостатки, и тогда актуальность судебного разбирательства отпадает.Если застройщик решил апеллировать к решению первого суда, нужно получить документ в судебном органе и написать отзывы. На каждый из приведенных аргументов рекомендуется написать ответ. В таком случае можно добиться отклонения апелляции. Как результат, решение суда 1-й инстанции останется без изменений.
Итоги
Дольщики имеют все шансы выиграть судебное разбирательство и взыскать положенную неустойку. Проблема в том, что застройщики подают апелляцию и делают все возможное для затягивания процесса. Расчет идет на то, что человеку некогда ходить по судам, и он откажется или уменьшит свои претензии. Чтобы не допустить такого развития ситуации, нужно писать отзыв на апелляционную жалобу и добиться ее отклонения. Сделать это своими силами трудно, поэтому лучше привлечь к помощи квалифицированного юриста.
Юридические услуги во взыскании неустойки с застройщика: помощь юристов и адвокатов
Получите грамотную юридическую консультацию по взысканию неустойки с Вашего застройщика. Обратиться к нам можно по форме ниже. Дежурные юристы и адвокаты проконсультируют Вас по Вашей проблеме.