Тренды и рейтинги офисной недвижимости Москвы

РБК выпустил четвертый годовой рейтинг крупнейших девелоперов, которые строят и сдают в аренду офисы. Изучаем этот аналитический документ вместе с экспертами из ведущих консалтинговых и брокерских компаний Москвы.

Аналитическая группа «РБК Исследования рынков» в очередной раз назвала крупнейших девелоперов Москвы, которые занимаются продажей офисов и сдачей их в аренду. Лидерами рейтинга стали девелоперская компания Stone (в сегменте продаж, новое строительство) и O1 Properties (в сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду, существующие объекты).

Тренд 1: лидеры офисного рынка почти не меняются

Лидеры рейтинга сохраняют высокие позиции благодаря разнообразию площадей в своей линейке — от небольших блоков до целых зданий. Например, Stone наращивает портфель отдельно стоящих зданий (ОСЗ), предназначенных под штаб-квартиры. Сегодня компания активно развивает территории в Мневниках и деловой кластер на Ходынке. За прошедший год Stone вывела на рынок шесть проектов общей арендопригодной площадью 291 тыс. кв. м.

В то же время MR Group прочно закрепилась в деловом центре «Москва-Сити» с проектом iCity и в Белорусском деловом районе, где была закрыта крупнейшая сделка по покупке Центральным банком офисного центра Slava. В этом году девелопер планирует запуск новых масштабных площадок, а также развитие офисной составляющей в рамках жилых проектов.

Проектный объем офисов для продажи

Тренд 2: офисы привлекают непрофильных игроков

Сравнение результатов рейтингов 2021 и 2024 годов показывает, что некоторые застройщики снизили интерес к офисам, в то время как другие, напротив, проявили к ним активное внимание. Эти изменения обусловлены различными факторами, в том числе запуском московской программы по созданию мест приложения труда (МПТ). Так, крупные жилые девелоперы, участвующие в программе МПТ и проектах комплексного развития территорий (КРТ), формируют отдельный тренд в развитии рынка.

Например, компания Pioneer, завершив реализацию БЦ Ostankino Business Park и продолжая строительство БЦ Opus, сосредоточилась на жилом строительстве и в 2024 году не представила новых офисных проектов. Напротив, такие компании, как Level и Coldy, начали возводить офисные центры. Аналогичную стратегию по диверсификации портфеля выбрал Sminex, занимаясь реализацией БЦ Twist.

Тренд 3: компании стали покупать офисы, а не арендовать

К 2024 году многие девелоперы стали чаще строить офисные здания на продажу целиком или блоками, в то время как строительство объектов в аренду значительно сократилось.

По данным CMWP, более половины (60%) предложения в строящихся объектах, заявленных к вводу в 2025 году, приходится именно на продажу. «В условиях экономической нестабильности продажа может быть более привлекательной стратегией, которая гарантирует девелоперам быстрый возврат средств», — объясняет директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

В условиях ограниченного качественного предложения в аренду многие компании все чаще рассматривают покупку офисов. По итогам 2024 года объем сделок продажи впервые составил 1,1 млн кв. м, что практически в 2,5 раза больше результата за 2023 год.

Тренд 4: большинство сделок — через договор купли-продажи будущей вещи

Покупка офиса может быть либо по договору долевого участия (ДДУ), либо по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), который регулируется Гражданским кодексом РФ. В рамках рейтинга 2024 года эксперты «РБК Исследования рынков» выяснили, что до 90% проектного объема офисного рынка Москвы реализуется по ДКПБВ. Одним из преимуществ ДКПБВ для клиента является возможность возместить НДС с каждого транша, не дожидаясь завершения строительства офисного объекта.

Для девелоперов такая модель имеет свои преимущества. По ДКПБВ девелопер может начать продажи на раннем этапе, не дожидаясь получения разрешения на строительство (РНС), что позволяет клиентам зафиксировать низкие цены. Это также предоставляет девелоперам доступ к денежным средствам для уменьшения размера заемных средств для финансирования проектов.

Законодательная база

• Проектный объем офисов для продажи: Данные NF Group на январь 2025 года
• Договор долевого участия: ст. 214 ГК РФ
• Договор купли-продажи будущей вещи: ст. 431.2 ГК РФ

Тренд 5: в 2025 году в Москве построят много офисов, но большинство из них будет занято штаб-квартирами

В 2025 году ожидаемый объем ввода может составить 875 тыс. кв. м офисов, что на 54% больше, чем аналогичный показатель за 2024 год. При этом 57% от общего показателя приходится на штаб-квартиры, которые не выйдут на открытый рынок.

30% ранее заявленных к вводу в 2024 году площадей были перенесены на 2025 год. По прогнозам IBC Real Estate, в 2026 году объемы нового строительства могут снизиться на 27% и составить 643 тыс. кв. м.

Новое строительство останется на высоком уровне. В течение года в портфеле компаний будет порядка 300 тыс. кв. м готовых офисных площадей, которые на сегодняшний день реализованы на 90%. Эти площади будут доступны для аренды, в том числе под инвестиционные активы.

Тренд 6: небольшие проекты от непрофильных игроков

За четыре года проведения рейтинга изменились и сами офисы — появилась нарезка по 20 кв. м. Такие офисы продают непрофильные девелоперы, которые ранее специализировались только на жилье. Эта тенденция обусловлена запуском программы МПТ, что привело к появлению предложений офисов для покупки, начиная от 20–70 кв. м.

Эксперты отмечают, что такие предложения чаще всего анонсируются вдали от центральных деловых зон и чаще сталкиваются с увеличением сроков реализации из-за отсутствия профильного опыта.

Тренд 7: офисы массово вышли за ТТК

Еще один офисный тренд последнего времени — расширение офисной географии и освоение девелоперами новых территорий в радиусе 2–3 км от ТТК с высокой транспортной доступностью. Ключевыми деловыми районами ранее были ЦДР, Белорусский, Павелецкий, Ленинградский районы и Москва-Сити. Сейчас активное развитие происходит и в менее центральных зонах — Савеловской, Ходынке, ЗИЛ, Калужской и др.

Новые бизнес-центры появляются по соседству с существующими деловыми районами, где уже нет свободных площадок под новое строительство. Расширение офисных субрынков связано с развитием московского транспорта, в том числе с открытием БКЛ. С начала 2023 года в Москве было открыто девять станций БКЛ.

Тренд 8: не все новые офисы вовремя дойдут до ввода

Растущие объемы ввода не могут повлиять на дефицит площадей. В случае снижения ключевой ставки в 2026 году рынок войдет в фазу стабилизации и переориентации на аренду после активного периода продаж.

В 2027 году объемы нового строительства могут снизиться на 27% при сохранении высоких темпов роста. Ожидается значительная доля реализованных до ввода в эксплуатацию объектов. Важным фактором для девелоперов является рост себестоимости строительства. Большие игроки могут взвешенно оценивать себестоимость и отвечать за качество проектов.

В перспективе ближайших пяти лет рынок ожидает рост за счет появления нового качественного предложения, соответствующего запросам арендаторов и покупателей.