Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки — услуга, предлагаемая всеми банками. Она особенно подходит клиентам, которые не справляются с ежемесячными выплатами по долгам, но не хотят терять квартиру. Фактически, рефинансирование осуществляется на основании двух документов. Старый кредитный договор расторгается, а вместо него открывается новый кредитный договор и создается жилищная реструктуризация. Рефинансирование в старом банке возможно, но, как правило, в этом часто отказывает собственный банк владельца жилья. Другим вариантом может быть рефинансирование в другом банке. Эта статья поможет вам понять преимущества рефинансирования, взвесить достоинства и недостатки, узнать о новостях и изменениях в этой области, накопившихся за последние годы, а также рассмотреть требования и процедуры после того, как ваша заявка на новый кредит будет одобрена банком.

Как работает рефинансирование ипотеки

Рефинансирование — это льготная услуга, которую щедро предлагают различные банки, чтобы уменьшить вашу кредитную нагрузку.

Например, предположим, что в настоящее время вы платите 14% годовых по своему кредиту. Но тут вы замечаете, что получаете предложения от нескольких банков, начиная с 5,5% годовых, 6% годовых, 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты произведет быстрый расчет и поймет, что вы, уважаемый, переплачиваете. А зачем платить больше?

Рефинансирование особенно хорошо для ипотеки. Это «плавает» много денег, и вы часто чувствуете это, когда возвращаете лишние проценты. Если отбросить нюансы, даже снижение ставки на 2 процентных пункта — отличный способ значительно снизить ежемесячный платеж.

Как рефинансировать ипотеку? Механика довольно проста:

1. Вы проверяете банковские процентные ставки, читаете финансовые советы на сайтах, при необходимости консультируетесь с адвокатом и изучаете тонкости страхования. Тем более что персональные условия банка доступны на его сайте, вы можете найти необходимые документы и ознакомиться с процентными ставками банка в течение нескольких часов «сидения в Интернете».
2. Рассмотрите предложение и посчитайте, выгодно ли вам участвовать в этой «азартной игре». Большинство сайтов позволяют рассчитать свою выгоду непосредственно с помощью онлайн-калькуляторов. Неплохо также сравнить и сопоставить предложения, чтобы понять, какой банк лучше всего подойдет для вашей заявки.
3. Подайте документы и заявление. Это можно сделать в режиме онлайн. Если проблем не возникнет, вам одобрят заявку, и через некоторое время вас пригласят в офис для дальнейших этапов консультаций и заключения сделок.
4. Это означает, что возможны два варианта: либо банк сам выдаст вам сумму, необходимую для погашения кредита, как только будет установлена процентная ставка (этот вариант обычно редко работает для персональной ипотеки), либо банк сам переведет деньги на ваш текущий банковский счет и погасит старую ипотеку.
5. Таким образом, подписывается новый договор и закладная вновь приобретается. Вы начнете вносить платежи в другой банк на новых условиях.

Рефинансирование ипотеки: что оно в себя включает

Вам необходимо знать еще несколько фактов об этой процедуре:

• Время, необходимое для проведения процедуры.
  Достаточно одного месяца, если банк не будет бездельничать с переоформлением ипотеки (бывает перебор, об этом мы поговорим ниже).
• Дополнительные деньги.
  Можно получить дополнительные деньги, переоформив новый кредит. Например, если вы заплатите на 400 000 рублей больше по ипотеке, вы можете получить новый кредит на 600 000 рублей по той же низкой процентной ставке. Затем вы можете использовать эту сумму на свои нужды.
• Могут рефинансировать дополнительную ипотеку в своем или в другом банке.
  Потребительские кредиты и кредитные карты могут быть рефинансированы вместе с ипотекой. Обычно банки устанавливают лимит на общую сумму новых кредитов, например, до 5 млн руб. И на количество кредитов, например, до пяти.
• Зарплатным клиентам предлагаются более низкие ставки.
  Например, ставка рефинансирования по собственным заимствованиям банка составляет 6,5%, а по заимствованиям сторонних организаций — 8,5%. Для себя, в принципе, всегда более низкая процентная ставка.
• Любой тип жилья является приемлемым.
  Будь то существующий дом, новый дом или дом с землей, вы можете рефинансировать свой кредит.
• Рефинансирование на льготных условиях может сократить срок кредита.
  Например, существующий контракт погашается через пять лет, а после рефинансирования кредит может быть погашен через четыре года.
• Сколько времени требуется для рефинансирования кредита.
  Для подачи заявления может потребоваться любое количество месяцев, но ожидается, что ежемесячные платежи будут осуществляться своевременно не менее шести месяцев.
• Рефинансирование осуществляется без первоначального взноса, т.е. не требуется привлечение второго фонда.
• Минимальная процентная ставка рефинансирования рассчитывается на основе процентной ставки центрального банка.
  Ставка в 5 процентов годовых не дает возможности рефинансирования по более низкой ставке; как получить ипотеку под 3 процента, для российских банков не актуально.
• За услуги рефинансирования обычно взимается комиссия.
  Вы должны заплатить комиссию новому банку. Обычно вы платите процент от суммы сделки (в некоторых случаях вы платите фиксированную плату в момент подачи заявки).

Проще говоря, рефинансирование может помочь вам выйти из сложной ситуации. Например, у вас есть дети, и вам нужна каждая копейка, которую вы можете получить. Кроме того, вы можете получить наличные. Процедура может быть проведена до какого срока, нужно точно уточнить в выбранном вами банке.

Положительные и отрицательные стороны рефинансирования ипотеки и кредита вместе

Теперь давайте рассмотрим основные преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки.

К плюсам относятся:

1. Рефинансирование доступно для самых разных категорий населения, включая предпринимателей, самозанятых, медицинских работников (для медицинских работников существуют различные льготы), наемных работников, брокеров и государственных служащих.
2. Если у вас нет созаемщика, вы можете рефинансировать свою ипотеку. Кроме того, их можно исключить из схемы, заключив новый договор. Однако сделать это довольно сложно.
3. Также можно рефинансировать квартиру с использованием материнского капитала, то есть по кредиту, где первый взнос оплачивается из средств материнского капитала.
4. Можно рефинансировать коммерческую недвижимость, сельскую недвижимость, жилое строительство, квартиры, акции, комнаты, земельное жилье, вторичную недвижимость, а также валютную ипотеку (которых в настоящее время мало).
5. Рефинансирование кредитов может осуществляться таким образом, что не требуется оценка квартиры или рефинансирование ипотеки. По сути, вы подписываете новый потребительский кредит, и квартира уже считается вашей. Вы используете эти деньги для получения ипотечного кредита в старом банке.

   Затем вы выплачиваете ежемесячные взносы по новому кредиту. Имеет ли это смысл? Да, имеет. В конце концов, у вас больше не будет ипотечного кредита на вашу квартиру. Однако процентная ставка по такому кредиту может быть гораздо выше, чем по ипотеке.

6. При желании вы также можете исключить собственника из сделки. Например, при переходе от Сбербанка к ВТБ созаемщик может стать основным должником, а предыдущий кредитор может быть исключен из сделки.
7. Благодаря более низким процентным ставкам и более длительным срокам кредитования ежемесячные платежи можно сократить вдвое.
8. Программа может быть рефинансирована с привлечением дополнительных средств после ипотечных каникул в связи с изменениями в законодательстве 2019 года. Посетите сайты отдельных банков, чтобы узнать больше об их отличных вариантах и процедурах программы рефинансирования.

Давайте также рассмотрим основные «подводные камни» этой процедуры:

Отметим, что недостатков мало, а преимуществ гораздо больше.

1. При снижении ипотеки (точнее, процентной ставки) вы будете часто контактировать с банком, изучать образцы заявлений, исследовать страховые реверсы и вообще тратить уйму времени. Другими словами, вам придется побегать.
2. На страницах банков часто можно увидеть красивые процентные ставки, например, 4,99% годовых. Однако в реальности клиентам предлагают гораздо более высокие ставки. Поэтому, если предложение даже немного лучше, чем реальная процентная ставка по существующей ипотеке, нет смысла проходить эту процедуру. Например, если вы платите 12% годовых, а вам предлагают 11% годовых, нет проблем с отказом.
3. Банк может потратить время на повторную ипотеку. В качестве примера, вот отзыв на сайте банки ру, связанный со Сбербанком. У клиента начались проблемы с консолидацией кредита, но ему ответили, что из-за бездействия банка переоформление залога приостановлено. Конечно, в итоге все разрешилось, но даже в этом случае нервы клиента были изрядно потрепаны. И такая ситуация не редкость.

Когда следует отказаться от рефинансирования ипотеки

Да, после взятия ипотечного кредита первоначальные ожидания могут не оправдаться. Люди не могут позволить себе выплаты, поэтому задумываются о рефинансировании. Однако эта процедура не всегда выгодна.

Случаи, когда она не подходит заемщику:

1. У него осталось менее 50% ипотечного кредита, то есть через несколько лет. Другими словами, он уже выплатил проценты, и остался только основной остаток. В таких случаях рефинансирование может быть даже невыгодным.
2. Банк снижает годовую процентную ставку на 2% или меньше. На самом деле, в этом нет особого смысла, поскольку они меняют шило на мыло. Кроме того, сам механизм переоформления имеет свои издержки: оценщики, справки и т.д.

Единственная ценность переоформления заключается в том, что новый контракт составляется без доли банка в собственности на дом. Другими словами, теперь у вас есть ипотека. Например, квартира на вторичном рынке или строящийся дом находятся в залоге у банка. Однако при повторном ипотечном кредитовании на него больше не распространяется залоговое право, и вы просто выплачиваете кредит.

В этом случае, да, стоит согласиться на любую процентную ставку после рефинансирования. Риск будет гораздо ниже, чем при собственной ипотеке. Особенно если квартира — ваше единственное жилье.

Однако если вы снимете залоговое обеспечение с нового кредита и тут же побежите подавать заявление о банкротстве, ваши действия могут быть расценены как мошеннические. В этом случае вы можете потерять квартиру и ваш долг не будет списан.

Что такое рефинансирование ипотеки и чем оно отличается от других программ помощи

Цель рефинансирования — снизить кредитную нагрузку человека путем консолидации (объединения) всех кредитов. Прежде чем приступить к этому процессу, вам следует изучить все детали предложения. Это поможет вам понять, что именно рефинансирование может сделать для вас.

В целом, положительные эффекты рефинансирования включают в себя следующее:

1. Консолидация кредитов: гражданских ипотечных кредитов, автокредитов, кредитов на выдачу наличных и т.д. Консолидация позволяет вам выплачивать только один ежемесячный платеж в месяц. Упрощается хозрасчет: проще управлять одним кредитом, чем несколькими.
2. Даты платежей могут быть изменены. Например, если раньше вы платили 20, 25, 13 или 16 числа, то для удобства можно перенести все на 1 число каждого месяца. В сочетании с более низкой процентной ставкой это дает возможность досрочного погашения.
3. Итоговая переплата зачастую оказывается на несколько сотен тысяч рублей меньше.
4. Оформить кредит можно без поручителя, часто по паспорту. Процесс упрощается, особенно если рефинансирование осуществляется в банке, с которым клиент уже вел дела. Также не требуется одобрение стороннего банка. Поскольку рефинансирование осуществляется по желанию клиента, сторонний банк в любом случае выигрывает.

Однако рефинансирование — не единственная услуга, которая может быть оказана, когда нужен срочный кредит. Вы наверняка слышали о реструктуризации или ипотечных каникулах. Не стоит путать рефинансирование ипотеки с реструктуризацией или отсрочкой, это разные процедуры.