С 1 марта 2026 — новые правила: виды разрешенного использования земель

С 1 марта 2026 вступили в силу изменения по видам разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Росреестр сообщил о ключевых нововведениях, введенных Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ (Информация Росреестра от 2 марта 2026). Закон устраняет многолетнюю неопределенность при установлении ВРИ и порядка предоставления земель.

Содержание

Ключевые новеллы
Коротко о главном
Изменения для граждан
Изменения для бизнеса
Изменения для садоводов
Ответы на вопросы
Нормативная база Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ (изменения по видам разрешенного использования земельных участков) Информация Росреестра от 02.03.2026 Земельный кодекс Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Ключевые новеллы

В Земельном кодексе закреплен перечень документов, которыми определяются ВРИ земельных участков: градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории.
Определены случаи, когда использование участка допускается независимо от установленного ВРИ (в т.ч. для размещения геодезических пунктов государственной геодезической и нивелирной сетей, а также для возведения некапитальных строений и сооружений: ограждений, бытовок, навесов).
Вводится понятный порядок выбора ВРИ — кто и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка.
Закреплены ситуации, когда разрешенное использование устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для линейных объектов, в границах ОЭЗ, инновационных научно-технологических центров, ТОР и др.).
Подробно урегулирован порядок определения ВРИ при образовании земельных участков.

Коротко о главном

Что меняется	Кого касается	Срок/статус	Правило	Исключения/особенности
Документы, определяющие ВРИ	Все правообладатели	С 1 марта 2026	Перечень закреплен в ЗК РФ	Градостроительный и лесохозяйственный регламенты, положение об ООПТ
Использование вне зависимости от ВРИ	Все	Действует	Разрешено для геодезических/нивелирных пунктов и некапитальных объектов	Капитальные объекты не подпадают
Порядок выбора ВРИ	Граждане и бизнес	Действует	Выбор основного и вспомогательного ВРИ без доп. согласований	Заявление в орган регистрации прав; сроки процедур установлены
ВРИ по планировке/лицензии	Инвесторы, застройщики	Действует	ВРИ устанавливается документацией по планировке или лицензией	Линейные объекты, ОЭЗ, ИНТЦ, ТОР и др.
Образование участков	Все	Действует	Урегулирован порядок определения ВРИ при образовании	Возможна смена ВРИ образуемых участков при несоответствии регламенту
Запрет менять ВРИ по договору	Арендаторы/безвозмездные пользователи гос/мун. земель	Действует	Нельзя менять ВРИ, закрепленный в договоре	Исключение: комплексное развитие территории
Сельхозугодья	С/х землепользователи	Временный порядок	Можно изменить ВРИ решением органа власти субъекта РФ	До принятия спец. федерального закона о правовом режиме с/х угодий
Инициирование аукциона	Заинтересованные лица	Действует	Право инициировать аукцион в границах населенного пункта	Участок выставляется с ВРИ, указанным инициатором
Зоны публичных объектов	Правообладатели в зонах планируемого размещения	Действует	Можно выбирать только ВРИ для размещения такого объекта	Нельзя включать частные участки в такие зоны; исключения: изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя (ГрК РФ)
Садовые и огородные участки	Садоводы	Действует	Запрет на изменение ВРИ всех садовых/огородных участков в границах товариществ	Можно изменить при переходе к ТСЖ или для гос/мун. нужд

Читать далее Как проверить земельный участок перед покупкой

Изменения для граждан

ВРИ, установленные до 1 марта 2026, сохраняются. Подход к видам не меняется: основные, вспомогательные, условно разрешенные.
Правообладатели могут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ для участков и объектов капстроительства без дополнительных разрешений и согласований.
Для выбора основного ВРИ подается заявление в орган регистрации прав. Сроки каждой процедуры определены законом.
В отдельных случаях допускается смена ВРИ образуемых участков (например, при разделе исходного участка, если его ВРИ не соответствует градостроительному регламенту).

Изменения для бизнеса

Для участков в государственной/муниципальной собственности, предоставленных в аренду или безвозмездное пользование, установлен запрет менять ВРИ, предусмотренный договором. Исключение — использование участка для комплексного развития территории.
Для земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к сельхозугодьям, теперь разрешено изменять ВРИ на основании решения органа власти субъекта РФ. Ранее это было невозможно. Порядок действует до принятия специального федерального закона о правовом режиме сельхозугодий.
Появилась возможность для заинтересованного лица инициировать аукцион в границах населенного пункта. Орган власти обязан выставить участок на торги с тем ВРИ, который указал инициатор.
Если участок по утвержденной документации по планировке находится в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, правообладатель может выбрать только ВРИ, предусматривающий такой объект.
С 1 марта 2026 не допускается включать в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения участки, принадлежащие гражданам или юрлицам. Исключения установлены Градостроительным кодексом: изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя.

Изменения для садоводов

Уточнен установленный Законом № 217-ФЗ запрет на изменение ВРИ отдельных садовых и огородных участков в границах территории садоводства или огородничества.
Запрет теперь распространяется на все садовые и огородные участки вне зависимости от того, образованы они до или после вступления в силу Закона № 217-ФЗ.
Назначение садовых участков можно изменить, если садоводы решат перейти к товариществу собственников жилья (ТСЖ) либо если участки требуются для государственных или муниципальных нужд.

Читать далее Сведения о частях земельного участка

Ответы на вопросы

Бесплатная консультация юриста

Вопрос	Ответ
Нужно ли заново утверждать ВРИ, установленные до 1 марта 2026?	Нет, они сохраняются и продолжают действовать.
Можно ли выбрать основной ВРИ без разрешения муниципалитета?	Да, правообладатель выбирает основной и вспомогательный ВРИ самостоятельно; подается заявление в орган регистрации прав.
Допустимо ли использование участка не по ВРИ для временных объектов?	Да, для геодезических/нивелирных пунктов и некапитальных строений (ограждения, бытовки, навесы) использование допускается независимо от ВРИ.
Можно ли арендатору госсобственности изменить ВРИ по своему усмотрению?	Нет, действует запрет менять ВРИ, закрепленный договором аренды/безвозмездного пользования. Исключение — комплексное развитие территории.
Как теперь менять ВРИ для сельхозугодий?	По решению органа власти субъекта РФ. Временный порядок действует до принятия специального федерального закона.
Можно ли инициировать аукцион и просить нужный ВРИ?	Да, заинтересованное лицо вправе инициировать аукцион в границах населенного пункта; участок выставляется с ВРИ, указанным инициатором.
Что с участками в зоне планируемого размещения публичного объекта?	Правообладатель выбирает только ВРИ, предусматривающий такой объект. С 1 марта 2026 запрещено включать частные участки в такие зоны (за исключением случаев по ГрК РФ).
Можно ли менять ВРИ садовых и огородных участков в товариществе?	Нет, действует общий запрет. Возможны исключения: переход к ТСЖ или изъятие для государственных/муниципальных нужд.

Нормативная база

Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ (изменения по видам разрешенного использования земельных участков)

Информация Росреестра от 02.03.2026

Земельный кодекс Российской Федерации

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Это полезная страница?

Ваш голос поможет улучшить наш сайт:

Полина Недашковская

Опытный юрист с более чем 9-летним стажем работы с запросами клиентов и компаний. Эксперт в области гражданского права, специализируется на сложных делах, требующих глубоких знаний и нестандартных решений. Регулярно публикует статьи в юридическом журнале AMULEX, делясь с читателями экспертным взглядом и анализом актуальных правовых вопросов.