Оформление купли-продажи земельного участка

Купля-продажи любой недвижимости, включая земельные участки, считается непростой процедурой. Составление и подписание договора сторонами не завершает процедуру, поскольку переход права собственности в таких случаях подлежит обязательной государственной регистрации.

Нормативное регулирование

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ, в качестве объекта ДКП может выступать только земля, поставленная на кадастровый учет в органе государственной власти. Иными словами, информация об участке должна содержаться в ЕГРН.

При отсутствии сведений в реестре необходимо провести межевание (установить границы) и поставить землю на кадастровый учет. В случае, если запись в ЕГРН уже внесена, точно определять координаты участка необязательно.

Перед заключением договора продавец должен сообщить покупателю всю важную информацию: наличие обременений, деятельность соседей, скрытые недостатки земли. Неисполнение данного требования может стать основанием для последующего расторжения договора по инициативе покупателя.

В ст. ст. 7, 8 ЗК РФ содержится перечень категорий земель, а также виды их допустимого использования. В соответствии с положениями, закрепленными в указанных нормах, категория участка должна быть обязательно прописана в договоре. Без этого осуществить регистрацию не выйдет. Получить сведения о категории интересующего земельного участка можно заказав выписку или воспользовавшись кадастровой картой.

Указывать вид разрешенного использования желательно, но не обязательно, поскольку на регистрацию договора это не влияет.

Для придания юридической силы договору, нужно соблюсти предусмотренные законом требования. Согласно ст. 554 ГК РФ в тексте соглашения должна содержаться информация, позволяющая идентифицировать продаваемый объект. Как правило, для этого достаточно кадастрового номера.  Также обязательно указывается цена. 

Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, земля переходит вместе с возведенными на ней строениями. В связи с этим цена в договоре должна включать стоимость всех объектов. При этом закон разрешает выбирать: указать общую итоговую цену, либо прописать ее отдельного для каждого объекта.

Завершающим основную часть этапом является передача недвижимости. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, для этого может быть составлен специальный акт, либо же информация об этом должна быть указана непосредственно в договоре.

Процедура оформления

Осуществить регистрацию можно 3 способами:

• в Росреестре;
• в многофункциональном центре;
• через нотариуса.

Оформление через Росреестр

Данный способ является самым быстрым из представленных. Перед посещением офиса можно предварительно записаться на услугу по регистрации права. После уплаты государственной пошлины, предъявления всех предусмотренных законом документов, Росреестром будет произведена регистрация смены собственника земельного участка.

Оформление через МФЦ

Самостоятельной регистрацией многофункциональный центр не занимается, он выступает исключительно в роли посредника между гражданином и оказывающим услугу органом. По этой причине само оформление происходит аналогично предыдущему способу.

Обращение в МФЦ может быть удобнее по причине большого количества офисов. Зачастую попасть в них проще, чем в отделение Росреестра. Однако нужно учитывать, что из-за посредничества вся процедура займет больше времени.

Оформление у нотариуса

Обращение к нотариусу может происходить как по самостоятельной инициативе сторон, так и в связи с требованиями законодательства. Возможно 3 варианта:

1. Стороны самостоятельно обратились к нотариусу для дополнительной проверки договора и обеспечения безопасности сделки. Особенно это целесообразно при большой стоимость имущества.
2. Осуществляется продажа доли в праве собственности на землю.
3. Собственником участка является несовершеннолетний ребенок, либо лицо с ограниченной или отсутствующей дееспособностью.

В последних двух случаях обращение к нотариусу обязательно, поскольку без этого зарегистрировать сделку в Росреестре не получится.

Работа нотариуса состоит из 2 основных этапов. Сначала выполняется проверка договора на соответствие требованиям закона и его удостоверение. Затем нотариус составляет и направляет в Росреестр заявление (электронное, либо бумажное) на регистрацию перехода права собственности. После этого участникам договора не нужно самостоятельно посещать офис.

Важно отметить, что непосредственно нотариус не занимается регистрацией, он только направляет необходимые документы в государственный орган.

Сроки оформления

Сроки, необходимые для регистрации, закреплены в ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Они напрямую зависят от выбранного способа, поэтому проще всего отобразить соотношение в виде таблицы.

Стоимость оформления

Для выполнения регистрации нужно обязательно уплатить государственную пошлину. Ее размер  350 рублей за участок земли, а за жилой дом — 2000 рублей.

В случае обращения к нотариусу дополнительно оплачивается нотариальное удостоверение в размере полпроцента от общей суммы (но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч), а также сопутствующие услуги правового и технического характера. Их перечень и стоимость могут меняться в зависимости от выбранного нотариуса и конкретной ситуации.