Растущая доля отказов по ипотечным заявкам в России: причины и последствия

Введение в текущие тенденции ипотечного рынка

В начале 2025 года российские банки начали активнее отказывать по заявкам клиентов-физлиц на ипотеку. С начала года доля отклоненных обращений за новыми жилищными кредитами достигла 55,4% в январе и 56,2% в феврале. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), этот показатель существенно вырос по сравнению с декабрем 2024 года, когда он составлял 49,9%.

Повышение доли отказов на ипотеку происходит на фоне значительных изменений на рынке жилищного кредитования. В январе и феврале текущего года банки выдали ипотеку на 127 и 227 млрд рублей соответственно, что является минимальными объемами с весны 2022 года. А доля льготных кредитов в общих выдачах в декабре 2024 года превысила 80%, продолжив подниматься и достигнув 87,2% в феврале 2025 года.

Причины роста доли отказов по ипотечным заявкам

Ужесточение условий и требования к заемщикам

Одной из основных причин роста доли отказов по ипотечным заявкам является ужесточение условий со стороны банков. Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отмечает, что одобрение рыночной ипотеки возможно лишь при значительном первоначальном взносе, достигающем часто не менее 50% стоимости объекта. Такая возможность есть далеко не у всех желающих приобрести жилье.

Кроме того, большая часть предложений на ипотечном рынке приходится на госпрограммы, на которые рыночные ставки существенно не влияют. Однако участившиеся отказы в этой категории обусловлены возросшей долговой нагрузкой заемщиков и темпами роста их доходов, значительно уступающими инфляции.

Новая ипотечная стандартизация

Важным фактором стало вступление в силу нового ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Согласно новым правилам, банки не могут выдавать ипотеку сроком больше чем на 30 лет, предлагать кредиты с субсидированием застройщиком ставки и использовать прочие схемы, которые Центральный банк России считает рискованными. Руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова отметила, что банки начинают «закручивать скоринг», подстраиваясь под новые регуляторные требования.

Превентивное изменение риск-политик банков

Еще одной причиной роста отказов по ипотечным заявкам является превентивное изменение риск-политик банков из-за возможного введения макропруденциальных лимитов. Эти меры позволят ЦБ установить количественные ограничения на выдачу кредитов высокорисковым заемщикам, включая заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Например, с 1 июля 2025 года такие лимиты будут введены по кредитам для заемщиков с ПДН выше 80%.

Поддержание качества кредитных портфелей

Директор по рейтингам финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова отмечает, что банки сосредотачиваются на качестве своих кредитных портфелей и корректируют свои риск-политики в ответ на регуляторные меры Банка России. Эти меры направлены на ограничение рисков повышения долговой нагрузки заемщиков.

Влияние на рынок ипотеки и перспективы

На фоне наблюдаемых изменений ряд экспертов полагает, что корректировки ставок на рынке не окажут существенного влияния на рост уровня одобрений. В марте 2025 года некоторые крупные российские банки скорректировали ставки по рыночной ипотеке, однако снижение ставок не носит массового характера и не достигает необходимых значений для улучшения уровня одобрений.

С экспертом согласна Инна Солдатенкова, которая также указывает, что снижение ставок в среднем составляет до 2 процентных пунктов и не будет оказывать значимого влияния на общий уровень одобрений.

Законодательная база

• Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 4-ФЗ «О центральном банке Российской Федерации (Банке России)»
• Постановление Правительства РФ от 25 декабря 2023 г. N 2756 «О мерах по поддержке ипотечного кредитования населения»
• Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Заключение

Таким образом, доля отказов по ипотечным заявкам в России продолжает расти на фоне ужесточения условий и требований по ипотечным кредитам, новых стандартов ипотеки и превентивных изменений риск-политик банков. На текущем этапе основное внимание уделяется поддержанию качества кредитных портфелей и соблюдению регуляторных мер, направленных на ограничение повышения долговой нагрузки заемщиков. Эти изменения существенно влияют на текущее состояние и перспективы ипотечного рынка в России.