Аккредитивы и недвижимость: новые схемы использования и контроль

Появление новых схем использования аккредитивов

Аккредитивы, изначально предназначенные для упрощения и безопасности сделок с недвижимостью, стали часто использоваться в сомнительных операциях. Вице-руководитель Росфинмониторинга, Герман Негляд, отметил, что нарушения наблюдаются все чаще, и служба финансовой разведки совместно с Центральным банком (ЦБ) уже обратила внимание на эту проблему.

Схемы функционируют следующим образом: стоимость недвижимости существенно завышена в договоре, тем не менее расчеты проходят через аккредитивы, что позволяет легализовать средства. Покупатель занимается переводом денег на счет через банк и получает средства спустя процедуру открытия и раскрытия аккредитива.

Примеры и комментарии участников рынка

Ситуацию подтвердили и банки. Так, в 2025 году Совкомбанк зафиксировал несколько попыток сомнительных сделок. ВТБ и Реалист Банк также отметили наличие вопросов, связанных с аккредитивами и сомнительными операциями. Юристы указывают на уязвимость этого инструмента из-за формализованного подхода к контролю операций, что оставляет возможность для манипуляций.

Принцип работы аккредитива таков: банк является гарантом сделки, и только при выполнении всех условий, прописанных в договоре, осуществляется перевод средств. Но именно из-за этой гарантии аккредитивы могут быть использованы для создания иллюзии легальности средств, поступающих от продажи недвижимости.

Как это работает на практике?

Давайте рассмотрим пример. В договоре указана завышенная сумма за земельный участок. Средства проходят через аккредитив, и по завершении сделки они становятся ‘чистыми’. В другом банке, где открыт счет продавца, остается использовать их по своему усмотрению, отмечает Александр Катков, партнер Novator Legal Group.

Проблемы в законодательстве

Сложность борьбы с подобными схемами связана с законодательством. Закон № 115-ФЗ предоставляет банкам инструменты для противодействия, но эти нормы иногда находятся в конфликте с Гражданским кодексом РФ. Согласно статье 869 Гражданского кодекса, банк-эмитент не имеет права отменить аккредитив без согласия сторон сделки. В результате, даже если банк рассматривает сделку как сомнительную, отказавшись от раскрытия аккредитива, ему придется учитывать эти требования законодательства.

Особенности мониторинга операций

Вице-президент Ассоциации банков России, Денис Липаев, поясняет, что банки проверяют клиентов на предмет сомнительных операций при открытии аккредитива, но часто не имеют возможности детально анализировать каждую сделку с недвижимостью. Таким образом, возможны случаи, когда законные процедуры используются для скрытия нелегальных операций.

Меры по контролю аккредитивных операций

Банки имеют право использовать инструменты, предоставленные антиотмывочным законодательством, включая отказ в открытии аккредитива при выявлении подозрительных факторов. Помимо этого, возможна заморозка средств на счету в случае выявления нарушений после раскрытия аккредитива. Однако критерии оценки остаются закрытыми, что затрудняет понимание и контроль со стороны клиентов и партнеров.

Таким образом, можно сделать вывод, что несмотря на наличие формальных процедур и законодательной базы, аккредитивы все еще остаются уязвимым местом для финансовых манипуляций. Разработка и внедрение новых методов контроля, а также усиление взаимодействия банков и регуляторов, могут существенно повлиять на снижение риска использования аккредитивов в сомнительных операциях.

Законодательная база

• Федеральный закон № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем»
• Статья 869 Гражданского кодекса РФ «Безотзывный аккредитив»
• Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»