ФНС разъяснила, как считать минимальный срок владения недвижимостью при ее продаже

Когда возникает обязанность по 3-НДФЛ и НДФЛ при продаже жилья

ФНС России 26 февраля 2026 года напомнила: в зависимости от срока владения недвижимостью при ее продаже может возникнуть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ. Отсчет минимального срока владения ведется, как правило, с момента государственной регистрации права собственности на объект.

С какого момента считать срок: ключевые ориентиры

• Наследство: срок владения считается с даты смерти наследодателя.
• ДДУ (готовая квартира или доли): предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости по договору участия в долевом строительстве.
• Раздел, перепланировка, реконструкция, выдел доли: срок нахождения в собственности определяется с даты исходного объекта.

Специальные ситуации

• Несколько долей, купленных в разное время: срок владения исчисляется с даты приобретения первой доли.
• Объединение нескольких помещений: срок владения полученного в результате помещения считается с даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений.

Что изменилось с 1 января 2025 года

• Доля ребенка при маткапитале: при продаже квартиры с выделенной долей ребенка, приобретенной на средства материнского капитала, срок владения детской долей считается с даты приобретения квартиры родителями (применяется с 01.01.2025).
• Земельные участки (ИЖС, ЛПХ, личные гаражи, дачи, огороды): при продаже участков, образованных в результате раздела/выдела исходного участка, срок владения новым участком считается не с момента его создания, а с момента, когда гражданин стал владельцем первого участка. Норма действует, если при разделе образовалось не более двух новых участков (применяется с 01.01.2025).

Сводная таблица: как считать срок владения в разных случаях

Важно

• Срок владения напрямую влияет на обязанность представить 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ при продаже недвижимости.
• Отсчет срока определяется по каждому объекту и каждой доле отдельно, с учетом указанных правил.
• Если правила с 01.01.2025 затрагивают вашу ситуацию (детская доля при маткапитале, раздел/выдел земельного участка), применяйте новый порядок.

Ответы на вопросы

Нормативные акты

• Налоговый кодекс РФ: статьи 217.1 (минимальный срок владения), 228, 229 (обязанность по декларированию и уплате НДФЛ).
• Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (материнский капитал) — в части оснований приобретения жилья с выделением долей.