Какие финансовые санкции грозят застройщику при ненадлежащем исполнении ДДУ

Финансовые санкции против застройщиков по ДДУ в 2026 году: какие послабления и ограничения ввело Правительство РФ

Накануне новогодних праздников Правительство РФ уточнило порядок передачи объектов долевого строительства дольщикам и продлило действие отдельных особенностей применения неустойки, штрафов, пеней и иных финансовых санкций к застройщикам при ненадлежащем исполнении ДДУ в 2026 году.

Новые правила передачи объекта долевого строительства в 2026 году

Правительство РФ внесло изменения в постановление от 29 декабря 2023 г. № 2380, установив особый порядок передачи объектов долевого строительства в период с 1 января по 31 декабря 2026 года включительно.

Ключевые особенности:

• Гибкая смена срока передачи объекта – срок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его дольщиком может быть изменен по соглашению сторон в отношении конкретного объекта, отдельно от других объектов, входящих в состав того же многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости).
• Изменение срока допускается только после получения разрешения на ввод дома (иного объекта) в эксплуатацию и без внесения изменений в проектную декларацию.
• Электронный документооборот – сообщение о завершении строительства, готовности объекта к передаче, а также предложение изменить срок передачи по ДДУ могут направляться дольщику в форме электронного документа, подписанного УКЭП уполномоченного лица застройщика.
• Такое сообщение может быть направлено по адресу электронной почты, указанному в ДДУ, либо иным способом связи, прямо согласованным в договоре.
• При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства или при споре о перечне недостатков дольщик и застройщик обязаны составить специальный акт осмотра с участием специалиста.
• К оплате услуг такого специалиста применяются установленные особые правила распределения расходов между дольщиком и застройщиком.

Ограничение применения иных законов к отношениям по передаче объектов дольщикам-физлицам

Постановлением № 2380 ранее был введен запрет применять к отношениям по передаче объектов долевого строительства дольщикам – физическим лицам иные нормативные правовые акты, кроме Федерального закона № 214-ФЗ, с учетом установленных Правительством особенностей.

Это касалось, в частности, Закона РФ «О защите прав потребителей» и других актов, которые могли бы расширять или изменять объем ответственности застройщика.

Внесенными поправками срок действия указанного запрета ограничен 31 декабря 2025 года. То есть в 2026 году указанное специальное ограничение применения других нормативных актов к передаче объектов дольщикам-физлицам больше действовать не будет.

Особенности неустойки, штрафов и иных финансовых санкций к застройщикам по ДДУ в 2026 году

Правительство РФ также скорректировало постановление от 18 марта 2024 г. № 326, которым устанавливаются особенности применения:

• неустойки (штрафа, пени) за нарушение сроков и условий по ДДУ;
• иных финансовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве;
• других мер ответственности застройщиков, предусмотренных законодательством о долевом строительстве.

На 2026 год продлено действие только двух особенностей, предусмотренных этим постановлением:

• Особый порядок предоставления отсрочки застройщикам по некоторым ранее заявленным к ним требованиям о взыскании неустойки, штрафов, пеней и иных санкций.
• Сохранение механизма смягчения финансовой нагрузки на застройщиков в части исполнения уже предъявленных требований о выплате санкций за неисполнение либо ненадлежащее исполнение ДДУ.

Дополнительно на 2026 год было распространено действие положений частей 4 и 5 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ, регулирующих:

• условия и порядок предоставления отсрочки и рассрочки исполнения требований о взыскании санкций;
• механизм поэтапного погашения застройщиком неустойки и других финансовых санкций без одномоментной нагрузки;
• учет интересов как дольщиков, так и застройщиков при применении мер ответственности.

Краткий обзор финансовых последствий для застройщика при нарушении ДДУ

Ключевые выводы для дольщиков и застройщиков

• В 2026 году сохраняются особые механизмы защиты застройщиков от одномоментного взыскания крупных сумм неустойки и штрафов (отсрочка и рассрочка исполнения).
• При этом базовые финансовые санкции за нарушение сроков и качества исполнения ДДУ продолжают действовать в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
• Дольщики сохраняют право требовать неустойку, штрафы, возмещение убытков, но порядок и сроки фактического исполнения судебных решений могут быть смягчены за счет специальных норм.
• Застройщикам предоставлена возможность более гибкого изменения сроков передачи отдельных объектов без корректировки проекта декларации, но только после ввода дома в эксплуатацию.
• К передаче объектов дольщикам-физлицам с 2026 года снова могут шире применяться иные акты, помимо Закона № 214-ФЗ, поскольку специальный запрет действует до 31 декабря 2025 года.

Ответы на вопросы

Нормативные акты

• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
• Федеральный закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
• Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 (особенности передачи объектов долевого строительства и применения ряда норм к дольщикам-физлицам).
• Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 (особенности применения неустойки, штрафов, пеней и иных финансовых санкций к застройщикам по ДДУ).
• Федеральный закон от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ, ст. 18, ч. 4, 5 (правила предоставления застройщикам отсрочки и рассрочки при взыскании санкций).
• Федеральный закон от 28 декабря 2025 г. № 507-ФЗ (полномочия Правительства РФ устанавливать особенности передачи объектов долевого строительства и применения санкций к застройщикам в 2026 году).