С 28 ноября 2025 Минфин разъяснил учет аренды и НДС по МСФО

Минфин России обобщил поступившие вопросы по применению МСФО в связи с изменением ставки НДС и разъяснил, как отражать это в учете договоров аренды (Информация Минфина России от 26 февраля 2026 № ОП 23-2026). Ниже — ключевые выводы для арендаторов и арендодателей по МСФО (IFRS) 16 и ориентиры для РСБУ (ФСБУ 25/2018).

1) Если сумма арендного платежа без НДС не меняется

Когда по исходным условиям договора или по допсоглашению, которое лишь увеличивает НДС и не затрагивает иные условия, сумма арендного платежа без НДС остается прежней, то:

• у арендатора обязательство по аренде не меняется,
• у арендодателя чистая инвестиция в аренду не меняется,

поскольку не меняется набор арендных платежей, включенных в их расчет.

2) Если общая сумма возмещения (включая НДС) фиксирована

Когда по договору общая сумма возмещения с НДС не меняется, а увеличение НДС компенсируется снижением арендного платежа, возможны подходы ниже.

1. 2.1. В договоре изначально есть механизм перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС.

   Реализация такого механизма не считается модификацией договора аренды, даже если стороны оформляют изменение НДС допсоглашением.

   • Учет у арендатора. Отражается переоценка обязательства по аренде путем дисконтирования пересмотренных арендных платежей с использованием первоначальной ставки дисконтирования. Разница признается как уменьшение балансовой стоимости актива права пользования.
   • Учет у арендодателя. МСФО (IFRS) 16 не содержит прямых указаний по переоценке чистой инвестиции в аренду. Необходимо определить учетную политику, например:
     • учет переоценки по аналогии с пересчетом финансового актива при изменении денежных потоков: балансовая стоимость пересчитывается с использованием первоначальной ставки дисконтирования, эффект — в составе прибыли/убытка;
     • пересчет договорной ставки по аренде без пересчета чистой инвестиции в аренду.

2. 2.2. В договоре изначально нет механизма перераспределения. До отчетной даты стороны могли заключить или не заключить допсоглашение, вводящее такой механизм.

   Так как МСФО (IFRS) 16 не содержит указаний, как трактовать изменение законодательства в этой ситуации, организация формирует учетную политику, в т.ч. возможны варианты:

   • Подход как в п. 2.1, если из анализа следует, что, несмотря на отсутствие прямого условия, договор предполагал снижение арендного платежа при увеличении ставки НДС (с сохранением общей суммы возмещения), а допсоглашение лишь формализует такой порядок.
   • Трактовка как модификации договора аренды, если изменение ставки НДС расценивается как изменение условий договора:
     • Учет у арендатора. Пересчет обязательства по аренде путем дисконтирования пересмотренных платежей с использованием пересмотренной ставки дисконтирования. Изменение отражается как корректировка балансовой стоимости актива права пользования.
     • Учет у арендодателя. Пересчет чистой инвестиции в аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования, при этом признание чистой инвестиции не прекращается (при отсутствии иных изменений договора).

3. 2.3. Допсоглашение после отчетной даты, если оно лишь формализует фактически существовавшее на отчетную дату соглашение сторон, не считается модификацией договора аренды.

3) Отражение в отчетности и дата модификации

Последствия изменения ставки НДС в случаях, описанных в пунктах 2.1 и 2.2, подлежат отражению в консолидированной финансовой отчетности за 2025 год.

Если изменение ставки НДС расценивается как модификация договора аренды (п. 2.2), для целей учета датой модификации считается 28 ноября 2025 — дата принятия Закона № 425‑ФЗ.

По мнению редакции, с этими подходами полезно ознакомиться и при применении ФСБУ 25/2018 в РСБУ.

Ответы на вопросы

Нормативная база

• Информация Минфина России от 26 февраля 2026 г. № ОП 23-2026.
• Федеральный закон № 425-ФЗ (дата принятия: 28 ноября 2025) — об изменении ставки НДС.
• МСФО (IFRS) 16 «Аренда».
• ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».